商品房销售合同纠纷_开发商恶意起诉想反悔,认购合同究竟有无效力?
2021-11-05 阅读：229
案情简介
西安的陈女士在2016年8月以内部认购的形式买了一栋房子。当时只签订了认购合同，但没有签订正式的房屋销售合同，因为开发商 xx 公司尚未获得预售许可证，但销售人员承诺很快就会签订，所以陈女士确保签订了购买合同，并很快支付了全额购买价格。
但是该楼盘在2018年6月8日才取得中国商品房进行预售管理许可证。同时让陈女士意想不到的是，xx 公司竟然在11月将自己的法院，以确认合同无效，收回房屋。由于我国近些年西安市的房价一路飙升，如果我们现在丢掉房子，即便是学生能够满足要求开发商进行赔偿经济损失，最终通过获得的赔偿金额也远远比不上开发商重新出售房屋的价款。这就是开发人员想要验证合同的原因。
争议焦点
一、《认购合同》的性质
XX公司认为，双方企业只是签订了认购协议，并未签订正式的房屋进行买卖合同，不能作为认定双方形成了一个买卖合同管理关系。
二、《认购合同》的效力
XX公司认为，鉴于双方在签订订购合同时知道该项目不具备预售许可证，根据最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释的第二条和城市商品房预售管理办法的第六条，该合同自始无效。
律师分析
1.关于认购合同的性质问题。
首先，陈女士所签的认购合同，记载了商品房坐落位置、房号、销售管理面积、销售总价款、付款工作时间及优惠活动幅度、双方进行权利保障义务等条款，已经发展具备商品房买卖劳动合同的实质研究内容，而且我们已经支付了全额房款，双方经济已经形成了一个房屋买卖的合同相关法律社会关系，应当认定为买卖合同，而非仅仅是认购合同。
我国司法解释也对此作出了明确规定，根据最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷法律适用若干问题的解释，第五条规定:”商品房的认购、订购、保留等协议，含有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房销售合同的主要内容，且卖方已按协议收到购价的，该协议视为商品房销售合同”.陈女士所签认购合同正是一个属于我们这种情形。
2.关于认购合同是否自始无效的问题
XX公司之所以敢于起诉要求确认合同无效，现根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第二条规定的若干适用法律问题:“销售者未取得商品房预售许可证，并与买受人订立商品房预售合同的，应当无效，但取得商品房预售许可证后方可起诉，可以维持有效”。
而XX公司先起诉，后取得商品房预售许可证，认为其不属于企业有效的情形，自然环境可以发展要求我们确认劳动合同行为无效，合同关系无效的后果自然是一个房屋的权属恢复到之前的状态，也就是学生回到开发商手里。
如果严格适用法律，似乎开发商的权利要求并非不合理，但法律是一个渐进的制度，各部门法都有其基本原则、基本原则和解释方法，如果从整个法律制度和立法目的出发，我们就会知道开发商的权利要求是不符合法律的。
从立法研究目的上讲，预售许可管理制度主要是为了规范商品房开发公司销售市场秩序，从而可以充分保护购房者的合法权益，最终达到目的是确保购房者能够发展取得房地产权属证书，能够更加顺利取得所购买房产的物权。
本司法解释规定的目的也是为了规范无预售许可本身的预售行为，因为无预售许可的预售行为的发生必然会损害国家利益或社会公共利益，特别是在消费者受到欺骗或欺骗的情况下，甚至可能导致社会稳定问题。
从立法体系上讲，本条规定进行衔接合同法第五十二条关于企业合同管理无效情形的规定，即违反相关法律具有强制性标准规定的合同自始无效，该“强制性国家规定”，被司法解释可以进一步限定为“效力性强制性制度规定”。所谓“强制性效力条款”，如果强制性规范规范了合同本身，即只要合同将绝对损害国家利益或社会公共利益，合同即被视为无效。如果没有强制性法律规定进行规制的是当事人的市场环境准入资格而非某种产品类型的合同以及行为，或者规制的是某种合同的履行社会行为方式而非某类合同行为，对于解决此类合同效力的认定，应当慎重把握，不能轻易的认定为无效。
就法律文本的解释而言，本条第二款半句规定的“但在诉讼前已取得商品房预售许可证书者，视为有效”的内容，以及该但书中的条款由“可以”授权，不受“应当”或“应当”的限制，其意图是考虑买受人的意志脆弱地位，并留有法官根据案情酌情处理案件的余地。
从合同法的基本理论原则看，诚实信用管理原则可以被称为民法的“帝王条款”，其要求企业合同当事人在订立、履行劳动合同关系以及相关合同终止后的过程中，要讲诚实、守信用，以善意的方式没有履行合同。合同当事人不得以欺诈、欺骗等不正当手段谋取利润。
众所周知，目前中国本地房地产行业市场进行价格波动影响较大，出卖人往往都是出于趋利避害的目的，恶意违约的情形较为突出。XX公司在收到全额买入价近两年后，即使涉案物业已在诉讼中取得预售许可，仍坚持合同无效，恶意明显。诉讼的目的是使买受人的搬家预期落空而遭受损失，这明显违背了公共秩序、良好习惯和诚实信用原则。
因此，XX公司主张合同无效，无论从法律理论依据企业或者事实基础，还是从维护中国商品房市场的正常交易秩序及促进我国商品房市场诚信教育体系需要建立的角度，均不应得到相关法律政策支持。
最后，法庭驳回了 xx 公司的索赔。
律师评论
鼓励企业交易是合同法的重要思想精神，合同被确认为无效也就意味着当事人在订立劳动合同管理中所预期的法律教育效果的否定。在这种情况下，开发商企图利用法律的漏洞，损害购房者的利益，违反诚实守信、不受法律认可和支持的商业行为的基本道德规范。
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