余健律师解答：买房时遭遇合同陷阱，是退房还是等待延期房交付？
2022-05-10 阅读：457
家住北京的李女士最近遇到了烦心事，2018年，她在河北省白沟镇看上了一套房屋，这套房屋所处的楼盘位于京津保三角腹地，交通便利，与雄安新区接壤，又紧邻白洋淀名胜景区。
李女士忙碌了大半辈子，退休后总想出去看看，顺便在游玩的时候，有个落脚处。刚好白沟镇的这套房屋，遂了李女士的心愿，即使该房屋尚在建造阶段，李女士还是与售楼处工作人员签订了商品房预售合同，并一次性支付29万元，买下了一处30平米的房屋。
付完款、签订合同后，李女士回家等着收房。一晃三年过去了，到了2021年10月份，正是交房的时期，李女士迟迟没有开发商的消息。又一个月过去了，这时李女士得知开发商因为疫情的原因，延迟了交付房屋的时间。
这下可把李女士急坏了，她不知道开发商是真的因为疫情推迟了交房时间，还是资金周转不开。此时的李女士需要一个律师做参谋，于是她找到了北京卫视《律师帮帮忙》栏目，该栏目邀请的北京京云律师事务所的余健律师在现场为李女士进行答疑解惑。
主持人：通过查看李女士签订的商品房预售合同，发现在第二条预售依据及预售许可证出没有填写，可能存在开发商没有取得预售许可证的可能性。没有预售许可证，会对李女士的房子产生哪些影响呢？
余健律师：如果说李女士签订的合同没有预售证，开发商往外销售合同，合同应该认定无效。按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题解释第二条：
出卖人也就是开发商，如果预售商品房，必须取得预售证，如果他没有取得预售许可证，与买受人签订商品房预售合同，应当认定为无效合同。如果认定为无效的情况下，开发商不仅需要将房款退给李女士，还要承担一部分利息费，比如李女士若不买房的话，把钱放在银行里，所产生的利息费李女士有权主张开发商赔付。
主持人：开发商是否取得了商品房预售许可证，是本案的关键问题，那么作为购房者，我们能通过什么途径，查询到开发商的信息呢？
余健律师：一般情况下，向开发商咨询是一条途径；另外最有效的途径是向当地住建局或者房管局及管理房屋建设的行政机关，申请信息公开。因为业主作为买房人是利害关系人，有权利知道相关信息，可以通过申请信息公开的方式，向相应的部门了解开发商是否取得预售许可证。
余健律师：如果向政府相关部门申请信息公开，一般来讲是在县一级政府网站上面，有一个信息公开栏目，不同的事项需要向不同部门申请。李女士这种情况，应该是向当地住建局部门申请，如果说是因为建设工程规划许可证，或者是建设用地规划许可证，一般是向当地的规划部门申请。如果说是施工证，也应该是在当地的住建局申请。
主持人：此外商品房销售许可证，是在前四位的基础上才能取得，在李女士查询后，可能存在开发商获得商品房预售许可证的可能性，那么合同即为有效合同，合同无效的办法走不通了，李女士还能通过什么法律途径保护自己的权益呢？
余健律师：李女士可以从延期房的角度主张自己的权益。因为出卖人延期交付房屋，或者是买受人这一方延期支付购房款的情况下，应该给对方一个合理的催告时间。这个催告时间一般最高院规定是三个月，三个月内让双方重新履行。
如果三个月内还履行不了，一方可以行使解除权解除合同，但是有一点当事人另有约定的除外。像李女士提到的合同，因为双方是有约定，所以就不能使用最高院司法解释的约定，只能按照合同约定。
合同约定是开发商这边分两块，在主合同里面第十二条：如果说双方逾期90天之内是承担违约责任，每天1%10000，如果超过90天是有权解除合同。但是问题在主合同之外，还有一个补充协议，补充协议里面约定：
如果出卖人逾期交房，无论出卖人交房是否超过90天，买受人均不同意解除合同基本补充协议，意思是不管开发商延期交付房屋多少天，买受人是无权解除合同的。
只能是开发商按日向买受人支付购房款1%10000的违约金，违约金有个上限，不超过买受人已经支付房款的1%1000，相对来讲对于买受人来说非常不公平。1%1000，大家可以想一想，超过10天、100天、10000天，开发商只付10天的违约金给买受人。按照法律上来讲，李女士签订的是格式条款。
余健律师：格式条款按照法律规定是指开发商事先准备好拟定好，未与业主进行充分协商并且为了重复使用，而制定的格式条款。格式条款是相对来讲有加重买受人的义务，免除开发商商的权利，按照法律规定，这种条款是无效的。当然这个格式条款认定无效，一般来讲是要经过法律程序的，经过法院的最终认定，才知道是不是格式条款。
主持人：李女士在不知道何为格式条款的情况下，进行了网签，那么李女士口中的网签是怎么回事，那么对于网签，我们应该注意什么呢？
余健律师：大家在购房的过程中，经常会遇到网签合同这一说，网签合同一般来讲是通过网上到政府相关管理系统，网签并不是指就根据字面的意思在网上签署，也同样是需要打印出来，进行纸质版的签署。
实际上网签是政府为了管理开发商房屋进行预售或者是销售过程，签署合同的一项规定，它不是法律必须经过的意向程序，只是说各地在规定的过程当中，有一个流程叫作网签。
这个网签是各个地方有各自的规定，没有经过网签的合同违规不违法。它的好处是网签的合同由政府进行规范处理，一般情况下他不会再卖给第三人，也就是说不会造成一房两卖。即使通过一房两卖，通过网签的这一方，法律会优先保护其合法权益。
主持人：结合这样一个状况，如果你是代理律师，面对李女士这样的情况，你会建议它怎么办？
余健律师：第一，开发商若没有预售证，如果李女士想退房的话，那我建议李女士通过信息公开的方式，先把开发商没有取得预售证卖房这个事实给固定好，然后走合同自始就无效的途径，就把房款给退回来了，从而达到李女士不想要房的目的。
第二，如果在起诉前开发商取得了预售证，那就走延期交房违约责任，从这个途径上，无法办理退房。那按照普法老百姓的思维来讲，如果说这个房子没有增值，房价下跌的比较厉害，我建议不要这个房子了。
如果说房子有增值，当时买房子花20多万，现在变成30多万和40多万翻倍了，个人建议要这套房子。那就等开发商交房，在等期间，李女士可以向开发商了解一下施工进度，什么原因造成的逾期交房，真是因为疫情原因，还是因为开发商资金跟不上，导致施工单位没有施工。
余健律师：一般来讲，政府在管理开发商的时候，都要求五证是要放在售楼处进行公示的，大家在买房子的时候，一定要向销售人员了解一下五证，具体看完以后再决定是否购买。
并且买房人可以把公示出来的证件，拍个照片，回来以后在当地网站上面，或者是向当地的各个部门咨询一下，防止开发商做假。具体五证分别是：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或者商品房销售许可证。
房子作为大宗商品，买一次不容易，为了在交易过程中，产生不必要的纠纷，一定要慎重对待，必要是找律师咨询一下，这样才能避免日后发生更多麻烦和矛盾。大家还有什么想了解的法律知识，欢迎咨询云合专业律师网，专业律师在线为您解答疑惑。
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