国有土地上房屋被征收时，如何判断评估报告是否合法？
2022-06-13 阅读：937 云合专业律师网整理
国有土地上房屋被征收时，房屋评估是其中一个重要环节。由房地产价格评估机构作出的评估报告，是签订补偿协议的主要依据。如果评估报告缺乏客观公正或涉嫌违法，将直接影响被征收人获得合理补偿的合法权益。那么，如何判断一份评估报告是否合法呢？
一、房地产价格评估机构
选定程序是否合法
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预”。
实践中，一些房屋征收部门在房地产价格评估机构选定时并没有由被征收人协商选定，而是直接指定，这样的选定方式属于程序违法，在一定程度上损害了被征收人的利益。
二、评估报告送达程序是否合法
《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款规定：“分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告”。第十九条规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明”。
可见，分户初步评估结果公示期满后，分户评估报告应当转交至被征收人手中。只有将该评估报告依法送达，才能保障被征收人申请复核、鉴定的权利。未依法送达，不仅无法保障被征收人的合法权益，更不应作为房屋征收部门作出补偿安置的有效依据。另外，对分户评估报告的送达应先采取直接送达、邮寄送达、留置送达等送达方式，不应直接采取公告送达方式。
三、是否实质剥夺了被征收人的
复核、鉴定权
《评估办法》第二十条第一款规定：“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估”。第二十二条规定：“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定”。
当评估报告送达到被征收人手中，如果被征收人对评估结果有异议，可以依法申请复核评估；对复核结果仍有异议，可以申请鉴定。如果被征收人申请复核或鉴定后，相关机构不予复核评估或鉴定，那么其行为实质上剥夺了被征收人的复核、鉴定权，属于违法。
四、评估报告的签字是否合法
《评估办法》第十七条第二款规定：“整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字”。
可见，评估报告完成后，需要由注册房地产估价师签字并加盖机构公章，注册房地产估价师不能以机构公章代替签字。实践中，如果评估报告仅有公章或仅有签字或二者都没有，则认为该报告没有法律效力。
五、评估报告是否超期
根据一般市场经济规律，被征收房屋价值是随时存在波动的，房地产价格评估机构对房屋进行评估时需要以最新的数据进行测量，才能客观地反映当下时点房屋的真正价值。因此评估报告是有期限的，如果超过期限，该报告则失效。
以上是针对评估报告是否合法的一些简要分析，实践中由于案情千差万别，评估报告的违法行为也不能一概而论。如果您家房屋也被征收，可以通过咨询专业律师来寻求解决办法。
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