北京京云律师事务所主任、王兴华律师在北京卫视《法治进行时》为您解答。

 

观众吴先生打来热线，说他买房时，开发商宣传说，开发商策划的“商业广场”是当地楼层最高的大型商业和住房项目，吴先生就和开发商签了合同，可还没到交房的时候，吴先生发现，他的楼前修了一栋13层的高楼，严重影响了他的采光和通风，觉得和宣传不一样，吴先生要求和开发商解除合同，但开发商回应说，那栋13层的建筑不是他们建的，他们不是侵权人，拒绝退房，那么，吴先生该怎么办呢？
 

通过开发商卖房时的销售广告和宣传资料，可以证明当初吴先生购房时，开发商宣传房屋三面无遮挡，通风、视野和采光都极佳，这种允诺具体且确定，而且开发商以此为卖点，对吴先生订立买卖合同以及房屋价格有重大影响，即使宣传内容没有载入双方签订的合同，仍然可以视为合同的内容。

虽然开发商回应说相邻建筑是他人所建，但是开发商在向吴先生交房前，有义务保证向吴先生交付的房屋免受他人侵害，而且新建筑和开发商的建筑紧贴相建，很难认定开发商尽到了诚信、善良的义务，所以开发商的行为构成了根本违约，吴先生有权解除和开发商签订的买卖合同，开发商应当将房款和利息返还给吴先生。

这里也提醒大家，购房时应当注意保存楼盘的宣传资料、和销售人员的沟通记录等，以便维护自身的合法权益。

《中华人民共和国民法典》

第四百六十五条  依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第三条  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。