案情

王先生为了方便通勤，就在公司附近租了一套房，当时和房东签了三年的合同，本来住的好好的。结果忽然有一天，一位自称房东的孙女士找到他，说原房东已经把这房卖给她了，还拿出了房屋买卖合同和房屋产权证，现在她一家要住，要求王先生限期搬出去，搬走之前王先生在这居住的租金还要付给她。王先生也是一头雾水，自己对原房东卖房的事完全不知情，而且他也很困惑，房东可以不经自己同意就卖房吗？自己已经向原房东预付了一年租金，怎么现在还要再交房租？而且自己的租房合同今年年底才到期，现在自己就必须搬走吗？

回答

对于王先生提出的问题我们一一来看，首先原房东作为房屋所有权人将自己的房子卖出，是对自己的财产进行处分行为，无需经过租户王先生同意，都是合法有效的，但这并不意味着王先生就需要搬出。

因为在这种情况下，会使得租户面临不确定性和不安全感，由此我国民法典为了保护承租人的权利和稳定的租赁关系，规定了“买卖不破租赁”原则，意思是，在租赁关系存续期间，只要王先生实际占有租赁物，即便租赁期内房屋易主，并不影响租赁合同的效力。在新房东孙女士取得房子的所有权后，“自动替换”原房东的合同地位，成为原租赁合同的出租人，孙女士仍有义务继续履行原租赁合同，无权要求王先生搬离，王先生可以继续承租该房屋至租期到期为止。

而且，对于王先生已经预先支付给原房东的租金，孙女士可以请求原房东返还，在剩余租期内王先生不用向孙女士再付租金。

参考

《民法典》

第七百二十五条  租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答>的通知》

34、租赁期间房屋发生所有权变动的，出租主体的变更时间如何确定？房屋转让双方未通知承租人所有权变动会产生何种法律后果？

租赁合同履行过程中租赁房屋发生所有权变动的，房屋所有权变动的时间为新的租赁关系成立的时间，转让房屋双方对此另有约定的，从其约定。

房屋转让双方未将租赁房屋让与的事实通知承租人，承租人已经依合同约定向出租人支付或者提前预付租金的，可以对抗买受人，买受人再向承租人主张该部分租金的，不予支持；房屋转让双方已经通知承租人向买受人支付租金后，承租人仍向出租人支付租金的，不得对抗买受人，买受人要求承租人支付该部分租金的，应予支持。