“一房二卖”您了解

高甲与高乙均系B镇b村居民，双方因b村某处土地的经营使用产生纠纷。2019年7月份，高甲因故占用b村土地一处，2020年1月12日，高甲向b村补缴承包费20000元。2020年9月1日，b村又与高乙签订土地承包合同，将包括高甲占用土地在内的一宗地块租赁给高乙，高乙也按约定缴纳了相应土地承包费。高乙认为其依据与b村签订的土地承包合同有权要求高甲搬出该宗土地，故高乙向法院提起排除妨害纠纷之诉。

法院审理认为，高甲向b村委交纳了20000元租赁费，b村向高甲出具了收款凭据，双方之间虽未签订书面合同亦未约定承包期限，但高甲一直占有使用该部分土地，双方事实上形成了土地承包关系。高乙与b村委签订的土地承包合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定为有效合同。对于案涉土地，高甲、高乙均与b村委存在承包合同关系，因双方均未办理土地经营权登记且高甲与b村委之间的承包合同成立在先，故应认定高甲取得案涉土地的承包经营权。

根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条的规定，人民法院在处理该类型案件中应把握三个原则：

一是合同登记在先原则，已经依法登记的承包方，取得土地经营权；

二是合同生效在先原则，均未依法登记的，生效在先合同的承包方取得土地经营权；

三是合法先占原则，依前两项规定无法确定的，已经根据承包合同合法占有使用承包地的人取得土地经营权，但争议发生后一方强行先占承包地的行为和事实，不得作为确定土地经营权的依据。

承包人如何避免因“一地二包”造成的权益受损，法官提醒您巧用三招化解风险，第一要抓住重点，避免“一地二包”的法律风险，一定要实地查探发包地块是否有权属纠纷，一方面要从经营权登记机关查询登记情况，另一方面要向发包地块的相邻承包人进行实际了解，从而确定承包地块的权属情况。第二要严审合同，签订承包合同时一定要仔细阅读合同条款，对于合同中表述模糊或有歧义的条款应当要求释明或主动提出修改意见。同时，要在合同中约定发包方不能交付土地时的违约责任。第三要立即行动，在土地承包合同生效后，承包人要尽快向登记机关申请土地经营权登记，且要尽快将承包地充分利用起来，以达到对地块合法占有的状态。