“你回去等着吧，协议都签了，我们还能跑了?”这是杨女士第八次来找地产公司咨询自己拆迁款的下落。2018年6月杨女士的二层小楼被纳入了旧城区改造的范围内，他兴高采烈的签订了安置动迁补偿协议。本以为先拿到补偿款，等待原址回迁就可以了，但天不遂人愿补偿款却在约定日期到了以后迟迟未给，就这样拖了大半年。期间杨女士也多次尝试与相关单位进行沟通但结果不尽如人意。犯了难的杨女士无奈之下决定寻求律师的帮助，几经辗转找到了我们。

         
 

　　核心问题：安置动迁补偿协议的效力

　　杨女士最初咨询了几位当地的律师，但是律师们碍于各种顾虑，都婉拒了杨女士的代理。后来杨女士在网上看到我们的文章，抱着试试看的心态打电话来咨询。

　　我们的律师接到杨女士的咨询后，为他详细地分析了案情。其实主要的争议点，就是动迁协议的效力问题，也就是他签的这个协议算不算数。

　　律师认为拆迁安置补偿协议是指拆迁人依照法律规定，就拆迁人拆除被拆迁人的房屋，而对被拆迁人予以补信和对房屋使用人予以安置等事项所达成的协议。《条例》第六条虽然有“拆迁房屋的单位取得房量拆迁许可证后，方可实施拆迁“和违法拆迁房星的单位将受到制裁的规定，但是，根据《合同法》第五十二条规定，违法并不必然导致合同无效，只有违反法律、行政法规的强制性规定，才必然导致合同无效。而《条例》只是对拆迁房屋单位取得房屋拆迁资格的前置

　　约束，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋拆迁人拆迁房屋资格问题上所作出的行政管理性质的规定，而并未对房屋拆迁安置补偿协议的签订及其效力作出强制性规定。

　　在本案中民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，依法成立的合同受法律保护。本案中，杨女士与该单位经平等协商，双方自愿达成《拆迁补偿安置协议》，该协议系双方真实意思表示，且杨女士已完全履行己方的任务，该单位应该对杨女士进行足额补偿。

　　最后，法院判决支持了我方的观点，杨女士成功地拿到了补偿款。遇见这种情况要保存好相关证据，如协议、合同及任何需要签字的文本。最重要的是口头承诺一定要落到纸质文本上，否则极有可能被欺骗。

　　在房屋拆迁时，你应该了解的三种补偿方式

　　房屋拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。

　　(一)货币补偿

　　货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：

　　1、市场评估价

　　市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

　　2、商品房交易均价

　　商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

　　3、重置价

　　重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

　　上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

　　(二)产权置换

　　产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

　　产权置换分为两种形式：

　　1、异地安置

　　异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

　　2、回迁安置

　　回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

　　附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

　　(三)结合性补偿

　　顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。当地政府会公布补偿标准，原则上按公布标准进行补偿，特别提示：如果认为补偿标准过低，千万不要签订任何补偿协议，目前比较有效的方式是通过启动行政复议或行政诉讼等法律途径争取提高补偿标准。 

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