根据用途，房屋可分为“住宅”和“非住宅”两类。但是，在房屋拆迁补偿中有一个特殊情况——“由住宅改为非住宅”。由于实践中“住改非”现象的频繁发生，以及商业用房与住宅拆迁补偿标准的差异，如何对这类房屋进行补偿成为拆迁中不可回避的问题。

　　今天，律师们总结了他们过去代理征地拆迁案件的经验，并解释了如何对“住改非”进行补偿?
     

　　一、“住改非”合法吗?

　　问：在征收时，被征收方称“住改非”的房屋是否是违法的，不能按经营性房屋的标准获得补偿。他们说的是对的吗?

　　答：《物权法》赋予所有权人对物品的绝对控制权，以充分利用它们。所有权人不违反法律禁令，不侵犯公共利益或他人合法权益，就应该得到承认。

　　目前，我国没有法律法规禁止将房屋改造为生产经营用房。但是，有些地方在将房屋转为非住宅之前需要征得相邻权利人的同意，以便办理相关的生产经营手续。根据“法无明文规定即可为”的原则，在不损害他人利益和公共利益，不违反法律法规强制性或禁止性规定的前提下，“住改非”是合法的。

　　二、住改非”如何补偿?

　　2003年，国务院发布了《关于认真做好房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等时间情况给予适当补偿。”因此根据上述规定，针对生活中存在的大量未办理住宅改非住宅的变更登记，而直接将自己居住的房屋作为经营场所的情况。

　　在实际操作中，虽然没有关于具体补偿标准的统一规定，但它们是由地方进行制定的。但是，补偿标准不会简单地根据房屋所有权证上记载的房屋性质来确定，而是通过全面衡量被征收房屋的实际运营情况等来确定。

　　根据律师代理案件的经验，主要有以下三种方式：

　　(一)实际营业用途补偿，并根据是否沿街标准有所不同

　　(二)住宅与非住宅的平均值

　　(三)住宅标准评估补偿，并给予一定比例的营业损失补偿

　　律师提醒在征地拆迁中，不同的地方采用不同的标准。被拆迁人应及时了解当地的具体政策法规。如果你在搬迁过程中遇到类似的困难，不要急于签订协议，先咨询专业的拆迁律师，必要时使用法律武器保护自己的合法权益不受侵犯。不要抱有侥幸心理耽误了最佳时机!

　　如大家有企业拆迁、厂房拆迁、个人住房拆迁、集体土地征收、违章建筑诉讼等方面的疑问，可以咨询云合律师。