新买的房子，收房时，发现屋内的墙体出现大面积裂痕，这是咋回事?

　　家住济南的刘先生，2020年9月新买一套房屋，2021年11月开发商交房，2022年2月验收时，发现三个卧室出现大面积裂痕。

　　经验房师排查，案涉房屋在建造过程中，使用的砖块，出厂以后，还未冷却，直接盖上。另外房屋未加挂网，导致如今出现裂痕的现象。

　　住在这样的房屋，让人着实担忧，刘先生向山东电视台齐鲁频道《小溪办事》栏目组求助，想要退掉这套房屋，但是开发商给出的方案，只维修，不退房，因为案涉房屋的主体未达到退房的要求。

　　山东电视台齐鲁频道《小溪办事》栏目邀请北京京云律师事务所的张媛媛律师，针对本案涉及的法律问题做了如下解答。
       

       一、记者：什么情况下能够达到退房的要求，哪些部位有质量问题，属于严重质量问题才能退房？

　　张律师：根据《商品房销售管理办法》，要想达到退房的话，需要主体结构有质量瑕疵和质量问题。刘先生的房屋，经验房师排查发现，这些裂纹还达不到主体结构的问题，它是一般质量问题，也就是施工的时候，少了一道施工工序，需要开发商根据保修条款进行修复和整改。如果是房顶出现大的主体裂痕、裂纹、或者是承重墙出现了问题，严重影响居住生活，这就是属于主体结构的问题，刘先生可以根据相关的法律法规，及与开发商签订的商品房买卖合同，要求退房。

       二、记者：买售人提前预付房款，而且已经过去很长时间，有些期房时间更长，索赔问题和赔偿问题怎么约定？开发商是否承担违约责任呢？

　　张律师：违约责任在买售人跟出售人签订的《商品房买卖合同》中，有相关的规定，具体条款要看合同约定。当然有的开发商为了规避自己相关的一些赔偿责任，会把违约责任写的很低，比如买一套房子可能花100万，开发商约定赔偿金不能超过1000块钱。不过从过往经手的案例中，遇到上述情况，在诉讼中，为了维护当事人的权利，可以主张诉请把违约金调高。

       三、记者：房屋出现问题，开发商合同约定只能修不能退，买房人可以向开发商索赔哪些费用？

　　张律师：首先维修时产生的费用，给生活造成的严重影响、严重损害，比如维修房屋期间，所产生的误工费及额外支出，以及需要另行租房的租金，都是可以向开发商提出索赔。

       四、记者：前期发现问题，开发商维修之后，过了两年质保期，开发商还承担维修和赔偿问题吗？

　　张律师：具体问题具体分析。如果是质保期内，原来维修的地方又出现问题，还是可以要求开发商维修和赔偿的，如果是过了两年质保期，别的区域新出现问题，就另当别论了。这里要特别注意证据留存，买房人可以在工程维修期间，拍照或者录像留存，也可以让工程方把维修的问题记录下来，放到合同里面，盖上公司公章，因为这个问题本身就存在，两年后还是这个问题，就可以要求开发商延长质保期。

      五、记者：在收房的时候，需要注意哪些问题？

　　张律师：正常来说，买房人先验房，再收房。而本案中的刘先生是被开发商强迫先拿钥匙，收房后验房，发现房屋有问题，就会显得很被动。

　　因此，提醒广大买房人，在购房时，一定要先验房，不要着急收房，更不要急于拿钥匙。验房之后，把发现的问题点，向开发商进行反映，反映之后，促使开发商积极配合，推进下一步工作进展。总之，买房是一项大工程，小心驶得万年船，马虎不得。