北京京云律师事务所主任王兴华律师,在北京电视台《法治进行时》为您解答。
李女士与王先生结为夫妻并在婚后购买了面积35㎡的住宅一座,夫妻二人在婚姻存续期间生育了两女一男,生活十分温馨。但是好景不长,在三名子女成年之后,王先生不幸离世。一年后,李女士不想睹物思人,于是与第三人刘先生关于涉案住宅签订了《房屋买卖协议》,于约定的期限内办理了房屋产权转移手续,并交付了房屋。
女儿小王在双方订立买卖合同时就对此事知情,但并没有明确表示拒绝。七年后,剩下的两名子女知道了这件事,认为涉案房屋是父亲的遗产,自己有部分所有权,李女士未经协商就擅自将房屋出售的行为属于无权处分,请求法院判决双方的房屋买卖合同无效。
李女士与三子女关于房屋的分额是如何计算的?李女士与刘先生签订的房屋买卖协议是否有效?
王兴华律师表示
这个案件有继承问题,但主要是房产继承后共有产权怎么转让的问题?房子属于李女士和丈夫的夫妻共同财产,李女士本身就有房子一半的份额,丈夫去世后,另一半属于丈夫的份额,由李女士和三个孩子按照法定继承规则各分得八分之一,也就是说这套房子出卖前为李女士和三个孩子按份共有,李女士有八分之五的份额。
根据我国法律规定,处分共有的不动产,需要三分之二以上的按份共有人同意,仅李女士自己的份额显然达不到这个标准,所以她自己卖房是不可以的,但是她经过了小女儿的同意,加起来就达到了三分之二的法定要求,因此李女士和卖家签订的买卖合同是有效的。但是无论如何,李女士没有经过另外两个子女的同意就处分他们的份额,还是属于无权处分,虽然对外不影响合同效力,但仍侵害了他们的权利,应当对他们进行补偿。
法律依据
《民法典》第三百零一条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。”
第三百一十一条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。”
第一千一百二十七条“遗产按照下列顺序继承:
(一)第一顺序:配偶、子女、父母;
(二)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。
本编所称子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本编所称父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本编所称兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。”
第一千一百三十条“同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。
对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人,分配遗产时,应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人,分配遗产时,可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人,不尽扶养义务的,分配遗产时,应当不分或者少分。继承人协商同意的,也可以不均等。”
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