动迁房买卖中，如果遇到该房屋被法院查封，买家该怎么办？
2021-10-18 阅读：396
目前，全国各地都在进行城市改造，伴随而来是房屋拆迁和安置，其中一部分的动迁房买卖纠纷也很常见。动迁房买卖的风险有很多，有部分买家会遇到这样的问题：购买了动迁房后，由于卖家自身债权债务等多种原因，这个房屋被法院查封了，买家在签订买卖合同的时候，多数都不懂，稀里糊涂签了字，但是到后来过户的时候才发现，这个时候，该怎么办呢？
1、动迁房满三年可以通过上市公司交易
根据上海市住房保障和住房管理局关于预先登记拆迁安置房屋有关问题的通知第一条的规定，被动居民家庭取得房地产证(小型生产证)3年以上拆迁安置房屋可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产市场交易服务合同（包括进行买卖合同，租赁企业合同，下同）网上备案管理时间满3年的，房地产公司登记相关机构可以予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁业务合同登记备案。第二条规定，未取得房地产产权证书(小产权证)或者房地产产权证书(小产权证) ，但取得房地产产权证书(大产权证)满三年的房地产开发企业，被动迁移居民家庭签订安置补偿协议满三年的，转让、出租后在房地产证书(小产权证)上签字。房地产企业登记管理机构在受理房地产市场转移进行登记或房屋租赁服务合同信息登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。
根据上述条款的分析，我们可以得知：动迁房能够交易的前提满足下面两者之一即可：一个是房屋的小产证满三年，一个是大产证和动迁协议同时满三年。
2、动迁房的买受人可以提执行异议
根据《最高国家人民对于法院进行关于中国人民通过法院可以办理业务执行异议和复议案件若干重大问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能力能够有效排除标准执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民对于法院查封之前已签订合法合理有效的书面买卖双方合同；
(二)在人民法院被扣押前已经依法占有房地产的;
（三）已支付企业全部价款，或者已按照相关合同进行约定支付系统部分价款且将剩余价款按照中国人民法院的要求交付执行；
(四）因买方以外的其他原因未登记所有权转让的。
这是对买受人提出执行异议作出的前提条件的规定，如果不满足这四个要件之一，那么买受人的执行异议就有可能被驳回。我们作下列风险提示，如果有不明白的，欢迎致电咨询！
第一、不论我们提出有效执行异议者（如动迁房买受人）是否可以知道其与被执行人（如卖房人）签订劳动合同管理之前不动产（如房屋）已经被查封，只要在企业签订合同内容之前房子问题已经被查封，执行异议申请就得不到社会支持。因此，在这里提醒各位买家，在签订合同之前一定要事先做好准备，通过中介或者咨询专业律师，查明该房屋的产权是否存在问题，不要稀里糊涂的直接签订合同。
第二、不论动迁房签订于满三年之前还是满三年之后，合同一般都是有效的。
第三、只要买受人拿到了钥匙或者实际占有该房屋或者是该房屋出租给别人了，即该房屋在买房人的管控之下，都代表着动迁房已经交付了，实践中我们经常可以出现的交易管理方式是动迁房买受人进行支付企业大部分房款后装修入住标的公司房屋，待办理过户手续之日在支付尾款。因此，大多数的买受人都符合交付的条件。
第四、买房人在买房中很少有一次性付款，一般都是分期付款，只要买受人已经按照合同约定预付房款，其余房款按照人民法院的要求交付执行(代管付款交给法院)即可。
第五、不是因为买家的自身原因导致房屋没有办理过户登记。如有些买房人为了企业避税，在房子需要具备过户条件的情形下故意拖延不办理过户手续，这样买房人就是有过错的，执行存在异议制度不能没有得到社会支持。这是因为，法院认为，被重新安置不到三年的房屋不能交易。在这方面，房产证或者房产调查都有明确的说明，相关的政策也是公开的。房屋买受人知道或者应当知道限制性政策，但是，买受人知道在交易前三年搬迁的房屋仍属于交易，那么，由于买受人的原因，房屋不能转让，买受人有过错，因此不支持对买受人实施异议。
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