房屋拆迁案例
未取得规划许可证自建房屋，出租后法院判决租赁合同无效，承租人还用支付租金吗？北京京云律师事务所王兴华律师，在北京卫视《法治进行时》为您解答。
1998年，赵先生与某镇村委会签订合同，承包了该镇某水库旁8000亩山林，自建旅游山庄，承包期限50年。2007年，赵先生在某镇村委会的见证下，将旅游山庄转让给李女士，双方签订转让合同，转让期限为41年。2019年，李女士在旅游山庄建设部分房屋，出租给吴女士，双方签订租赁合同，租赁期限3年。
然而时运不济，赶上了疫情，吴女士承租房屋后，开了一处农家乐，结果因经营不善，无力支付李女士租金。李女士多次催要无果后将吴女士起诉至法院，要求解除《房屋出租合同》，要求李女士清偿租金、水电费等各项费用，并承担违约责任。而吴女士称，因为李女士出租给自己的房子未取得建设工程规划许可证，租赁合同根本就无效，那么，如果这种自建房屋没有手续，能出租吗？
王兴华律师表示
一、房子未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李女士在未取得建设工程规划许可证的情况下，在自己租赁的旅游山庄上建设房屋租赁给吴女士，法院审理后判决双方签订的《房屋出租合同》无效。
二、租赁合同无效后，承租方就可以不支付费用了吗？
答案是否定的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，虽然案涉租赁合同无效，由于吴女士实际使用了李女士旅游山庄内的房屋，其仍应依双方约定租金标准向李女士支付占有使用费，另吴女士在经营过程中，产生的有关水电等经营费用本应由其自行承担。
需要注意的是，房屋租赁合同无效，是无法以无效合同中约定的违约金条款来主张违约金的。因此李女士可以找吴女士要占有使用费，但是不能要违约金。在农村租了地之后自建度假村、农家乐、旅游山庄，然后出租给他人运营的情况很多，如果牵扯到拆迁，问题会更加复杂，建议咨询专业人士。
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