政府大气污染是否属于开发商延期交房的不可抗力？-北京房产律师_房屋买卖纠纷

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房产纠纷案例

政府大气污染是否属于开发商延期交房的不可抗力？

2021-10-22 阅读：268

案例一：江苏省宿迁市中院审理某房产开发公司因与牛某商品房买卖合同纠纷二审一案

本案中牛某与开发商签订的商品房买卖合同约定18年底交房后，但开发商实际取得竣工验收备案表的时间是19年6月。开发商的理由是受政府发布治理大气污染停工文件的影响。其主张政府发出停工令是基于偶然出现的大气污染情况下发出临时性政府管制措施，无法在客观上预见，属于不可抗力，应在交房期间予以顺延从逾期交房天数中扣除。退一步讲，即便政府停工令不能视为不可抗力，环保停工令在客观上影响施工进度，但该政策是公共利益所需，不能由一方来承担因公共利益而做出的利益损失，开发商延期交房后果应由买卖双方共同担责。

法院认为，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，通常是指自然灾害如台风、地震、洪水，社会异常事件如罢工、骚乱等方面。本案中，开发商陈述的大气管控原因并不属于不可抗力的范围；其次，开发商作为从事房地产开发的公司，具有比普通人较高的专业预见和判断能力，应当对实际施工过程中可能出现的状况以及因此可能需要的时间进行充分的预估和判断，并作好充分准备以避免逾期。所以维持一审中开发商承担违约责任的判决。
政府大气污染是否属于开发商延期交房的不可抗力？

案例二：河北省保定市中院审理王某某因与被上诉人保定市某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷二审一案

本案中买卖双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，合同中约定房屋交付期限为18年10月31日前，但是至2020年，王某某上诉时开发商仍未交房。开发商主张因为当地政府多次下发停工文件，影响了施工进度。

法院认为，法院认为因治理大气污染需要，当地政府多次下发文件，要求相关企业停止施工作业，本案开发商作为房屋建设单位，理所应当执行政府文件停止施工，该停工情形是开发商不能预见、不能避免且不能克服的，开发商延期交房有充分的事实和法律依据。王某某要求解除合同并返还购房款、赔偿违约金理据不足，所以对其主张不予支持。

律师分析：

上述两个案例看出，对于大气污染停工文件是否属于不可抗力，司法实践中对此有不同的认定。京云律师提醒广大业主朋友，在签订商品房买卖合同时，应当对免责事由进行详细的约定，尽可能的规避合同风险。另外在遇到上述纠纷时，应当对开发商所提供的停工文件进行一一辨析，看该文件本身是否合法，另外文件内容是否必然导致项目停工。这样才能合理计算出开发商逾期交房的具体期限，保障自身的合法权益。

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