目前，全国各地都在进行城市改造，伴随而来是房屋拆迁和安置，其中一部分的动迁房买卖纠纷也很常见。动迁房买卖的风险有很多，有部分买家会遇到这样的问题：购买了动迁房后，由于卖家自身债权债务等多种原因，这个房屋被法院查封了，买家在签订买卖合同的时候，多数都不懂，稀里糊涂签了字，但是到后来过户的时候才发现，这个时候，该怎么办呢？
 
1、动迁房满三年可以上市交易
 
       根据《上海市住房保障房屋管理局关于动迁安置房提前上市交易有关问题通知》第一条规定，被动迁居民家庭取得房地产权证（小产证）满3年的动迁安置房可以转让、出租。凡自房地产权证（小产证）发证日期起至房地产交易合同（包括买卖合同，租赁合同，下同）网上备案时间满3年的，房地产登记机构予以受理存量房地产买卖的转移登记或房屋租赁合同登记备案。第二条规定，未取得房地产权证（小产证）或取得房地产权证（小产证）未满3年的，但该动迁安置房的房地产开发企业取得房地产权证（大产证）满3年，且被动迁居民家庭签订拆迁补偿安置协议满3年的，在办理房地产权证（小产证）后可以转让、出租。房地产登记机构在受理房地产转移登记或房屋租赁合同登记备案时，应当核验房地产权证（大产证）、拆迁补偿安置协议。
 
       根据上述条款的分析，我们可以得知：动迁房能够交易的前提满足下面两者之一即可：一个是房屋的小产证满三年，一个是大产证和动迁协议同时满三年。
 

2.动迁房的买受人可以提执行异议
 
       根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

       在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
       在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
       已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
       非因买受人自身原因未办理过户登记。
 这是对买受人提出执行异议作出的前提条件的规定，如果不满足这四个要件之一，那么买受人的执行异议就有可能被驳回。我们作下列风险提示，如果有不明白的，欢迎致电咨询！
       第一、不论提出执行异议者（如动迁房买受人）是否知道其与被执行人（如卖房人）签订合同之前不动产（如房屋）已经被查封，只要在签订合同之前房子已经被查封，执行异议申请就得不到支持。因此，在这里提醒各位买家，在签订合同之前一定要事先做好准备，通过中介或者咨询专业律师，查明该房屋的产权是否存在问题，不要稀里糊涂的直接签订合同。
       第二、不论动迁房签订于满三年之前还是满三年之后，合同一般都是有效的。

       第三、只要买受人拿到了钥匙或者实际占有该房屋或者是该房屋出租给别人了，即该房屋在买房人的管控之下，都代表着动迁房已经交付了，实践中经常出现的交易方式是动迁房买受人支付大部分房款后装修入住标的房屋，待办理过户手续之日在支付尾款。因此，大多数的买受人都符合交付的条件。
       第四、买房人在买房中很少有一次性付款，一般都是分期付款，只要买房人已经按照合同约定支付了前期的房款，并且将剩余的房款按照人民法院的要求交付执行（以代管款的方式交到法院）就可以。

       第五、不是因为买家的自身原因导致房屋没有办理过户登记。如有些买房人为了避税，在房子具备过户条件的情形下故意拖延不办理过户手续，这样买房人就是有过错的，执行异议不能得到支持。这是因为，法院认为动迁房未满三年的不能交易，对此，房产证或者产调上都是明确注明的，相关的政策也是公开的，房屋买受人知道或者应当知道该限售政策，但是买受人明知动迁房在满三年前不得交易仍然交易，那么房屋不能过户就是因为买受人的原因，买受人有过错，所以就不支持买受人的执行异议。