2003年，郭女士回老宅祭奠二叔时，突然得知自己家的祖宅被二叔的二儿子卖了。她一时气愤不已，可近20年的时间过去了，她却一直没要回祖宅。

郭女士的爷爷奶奶一共生了三个儿子，一个女儿，上个世纪初开始，爷爷奶奶就带着儿女们生活在老宅里，后来二叔和姑姑分家自立门户离开了老宅，1951年，建设北京城的时候，郭女士的父亲从老宅子离开，进北京参加祖国建设，就这样郭女士一家在北京城里安家落户，很少再回到老宅。

1954年，在外工作的二叔回到了老家，并落户在老宅里，没过几年，郭女士的爷爷奶奶相继去世，当时她最小的叔叔还未成年，刚刚16岁，郭女士的父亲是家中长子，就把郭女士的小叔接到了北京来，当小儿子养着。

因为小叔叔身体有些疾病，到了1970年左右家里才张罗着给他娶媳妇，因为这个原因，一家人商量分家，五间正房三间东厢房，约定正房五间，哥俩一人两间半，厢房三间，挑剩下，就是郭女士一家的。于是一家人，在村干部的见证下，签了分家单。然而世事难料，小叔叔还没成家，在三十二岁因工伤去世，之后也只有过年和清明祭奠的时候会回到祖宅。

此后，二叔一家一直生活在祖宅当中，1983年，二叔的大儿子提出了一个要求，要拿家里的房子养鸡，郭女士爸妈当时非常愤怒，但是郭女士一家人不在老宅，也没办法，就由着他养鸡，没想到二叔的二儿子对大哥养鸡这事也不愿意，为了制止这老大养鸡，大队书记和大队会计，还有郭女士爸爸妈妈，以及叔叔就做了一个善意的谎言，就说这房子谁愿意要2000块钱，逼着叔叔家的大儿子就把鸡给处理了。

因为拿不出2000块钱买房，大堂弟不再养鸡，没想到二堂弟却把这事给记住了，有一次就直接拿了1000块钱说想买房。郭女士爸妈当时就拒绝了，2003年，老一辈相继去世，二堂弟私自把祖宅给卖给北京的昌平的一位先生了，他是花了两万块钱把全院子买下了，除了堂弟，其他人谁也不知道这件事。如今，20年过去了，郭女士这一辈的兄弟姐妹也老了。70多岁郭女士最大的心愿就是要回到自家的祖宅，那么她能实现这个愿望吗？

带着这个疑问，郭女士来到北京卫视《律师帮帮忙》栏目寻求帮助，栏目组邀请到北京京云律师事务所的王兴华律师现场为郭女士解答难题。

通过与郭女士沟通，王兴华律师了解到这是一起以前的农村宅基地买卖合同案，国家法律有些单独的规定和指导意见。按照郭女士的叙述，当时买房的是一个拥有城镇户籍的人，那么她堂弟当年钱的房屋买卖合同应当无效。不过也有例外，王兴华律师表示：这种例外一般是在1999年之前，乡里边或者是村里边明确的盖章同意或者是户口迁过去了，虽然说是城镇户口，但是有一段时间有的还是能迁过去的，还有就是综合这些因素，有个自由裁量权，有酌情有小部分认定。

那如果认定农村宅基地买卖合同无效的话，一般来说，是根据现在的价格做一个评估，一个是要把原来的钱还给买房人，另一个是把增值的部分大多数还给买房人，另外一个就是后投入的主要部分给买房人，比如70%-80%，但原物返还就牵扯到原物返还的主体是谁？这个房子到底是谁的？因为没有经过法院的明确文书判定，郭女士是不是是能够返还的主体之一呢？这个怎么来认定？

王兴华律师表示：如果郭女士找到分家单或者是原来宅基地证的话，郭女士需要确认自己的分家析产的所有权人，还有就是继承人。这叫析产继承，通过析产继承证明郭女士是这个房屋的继承人和所有权人，确定一下身份。另外，如果郭女士要打官司，必须证明析产的权利人，有这个身份才能够起诉对方，要求对方返还。

王兴华律师指出：如果说有一定的证据，比如说这个继承关系比较清晰的话，可以先打官司，因为郭女士打官司的时候并不是要求买房人返还，而是证明郭女士是权利人之一，这样，就可以说宅基地买卖合同是无效的，至于返还，可以下一步再进行。认定无效，除了说是违反国家强制性的法律规定无效，另一种无效是说无权处分。无权处分就是说这个财产不是二堂弟的或者是二堂弟只有一部分，然后二堂弟整个处分卖给别人了，是不合法的。

王兴华律师表示：从民法上来讲，如果说城镇人能够拥有农村的房屋的话，就有一个方式：析产继承，她是有合法的身份去拥有农村宅基地上面的房屋。然而买卖反而是不能拥有的。

那现在这个祖宅，经过了子子孙孙之后，可能会产生无数的继承人，首先是爷爷辈有三儿一女，这三儿一女又分别有了孩子，这些孩子又有了孩子，现在如果想要确定继承人，首先，先从第一顺位继承人开始，如果第一顺位继承人不在的，他的子女是属于可以代位继承的。

根据郭女士的描述，她的爷爷名下孙子辈的一共八个人，如果代位继承的话，八个人都有权利去继承。如果郭女士想要维权的话，第一，需要找一下分家单，同时也要到镇政府去调一下宅基地的底档，最好两样都能找到。所以现在当务之急，王兴华律师最后建议宋女士一是搜集证据，二就是赶紧去法院起诉。