为了多拿补助，签订赠与协议将房子赠与外甥，不料外甥拿房后拒绝赡养义务，撤销赠与协议困难重重，她该怎么办？
        

　　刘女士父母的房子建在平谷区的一处半山坡上，属于容易受到地质灾害的地方。2019年国家对这类宅基地房屋实施了一项新政策，进行征收，按照当时的政策，补助按照在户人口发放，在户人口越多，补助就越多。

　　刘女士父母一共有四个女儿，就属大女儿的儿子小王一家人口最多，为了获得更多补偿，刘女士的父母将房子赠与小王一家，他们的户口也随之顺利迁入。赠与协议约定，小王对刘女士的父母有赡养义务，因此刘女士的父母就搬到了小王家一起居住。
       

　　据刘女士介绍，想要获得国家补助，必须在宅基地上盖房。由于刘女士的外甥脾气不好，不愿意在宅基地上盖房，刘女士出资翻建了房屋。而刘女士的父母也由于外甥常发脾气，在外甥家住了一段时间，搬到了刘女士家。

　　2022年，两位老人决定起诉，要求撤销这份房屋的赠与协议。然而因为起诉时效已过，刘女士的父母只好撤诉。刘女士的父母想要回房屋，那么写的赠与协议是否合法有效吗?可以撤销吗?带着这个疑问，刘女士来到《律师帮帮忙》，栏目组邀请到北京京云律师事务所毕山丁律师、周紫薇律师现场解答刘女士的难题。
       

　　周紫薇律师说刘女士父母所写的赠与协议属于附条件赠与，即受赠人在接受赠与后，没有履行义务的话，是可以行使法定撤销权的，协议约定小王对刘女士的父母有赡养义务，但两位老人只住了一年便搬家了，按照法律规定，两位老人是可以行使法定撤销权的。

      那么为什么起诉后，法官为何以诉讼时效已过驳回刘女士父母的起诉呢？法官所说的时效到底是指什么？

　　周紫薇律师解释，行使法定撤销权，应当是从知道自己的权利或应当知道自己权利受侵害之日，处置时间是一年。本案最重要的是小王履行赡养义务终止的时间点，作为权利的一个起算点。根据笔录刘女士在庭上陈述的是赡养义务小王自始都没有履行过，所以法官应该认定小王赡养义务自始都没有履行过，就应该从签订赠与协议的时候算起，就是刘女士父母权利受侵害之日。所以法官就会往后算一年，过了处置时间，刘女士的父母就有面临败诉的风险。

      一个赠与协议想要撤销，需要满足哪些条件呢？

　　周紫薇律师解释撤销赠与一般有两种方式，一是法定撤销，二是任意撤销。前者的处置时效是一年，后者则没有处置时效。要行使任意撤销权，首先要符合的法律要件就是房屋权利没有转移。

       演播室现场刘女士告诉律师，父母的宅基地很可能没有房本，那么这对案件的推进有作用吗？

　　周紫薇律师表示，根据法律规定，不动产的权利发生转移时是以登记为要件，根据刘女士父母的现实情况，刘女士父母房屋的产权应该是没有发生变更的，也就是说没有过户，这个权利没有发生转移，其实刘女士的父母是可以去行使任意撤销权的。

　　刘女士说当时房屋翻建时，合同是小王签的，可钱是自己出的，所有翻建工作也都是自己安排的，不过最后小王对房屋进行了装修，这会不会对房屋的产权认定造成障碍呢?

　　周紫薇律师说不会，因为小王翻建房屋的事实并不能去对抗进行法定或任意撤销的要件，如果房子翻建之后，还想继续使用的话，在赠与协议被撤销之后，刘女士的父母是可以请求对方返还房屋的。如果刘女士的父母想要继续使用装修的房屋，是可以折价返还给外甥的。

       房子装修后，刘女士的父母一直被外甥拒之门外，刘女士的父母想要打官司，需要做哪些准备工作呢？

　　周紫薇律师根据刘女士提交的证据，认为走任意撤销权是更有利的，刘女士可以去村委会或者是当地的房产管理部门去查询一下房子是否有房产证，因为现在这个房子根据刘女士的陈述是没有房产证的话，上诉部门是可以出具一个无房产证的证明，在无房产证的情况下说明这个房屋的所有权是没有发生变更的。没有变更的话，根据法律规定刘女士的父母是可以行使任意撤销权的，而且还没有个人处置期间或者诉讼时效的一个限制。

　　假如说查询之后，发现刘女士父母的房子已经有房本了，并且已经被外甥转移了，刘女士的父母只能走法定程序撤销房屋赠与协议，需要在赡养义务终止时间这一块，寻找相关证据进行证明。

       因为现在可能涉及到没有房本的农村的房屋的人挺多的，他们以后想要赠与或者说写一个遗嘱的话，到底怎么才能实现房屋的传承呢？

　　周紫薇律师说农村的房屋基于历史遗留原因，没有房产证，如果真的是要完成赠与或者是遗嘱，最好先去办理产权证之后，再去做赠与或者再去做遗嘱，因为现在是可以办理的，然后再赠与或做遗嘱的时候，像农村的房子所占的地是集体所有，所以房子和地最好是一起处理，就是房子的所有权以及宅基地的使用权，都进行赠与或者是遗嘱都要写清楚。最后建议大家在处置自己重大的财产的时候，多跟家里人商量商量，不要一拍脑门就决定，还是要三思而后行，不要因小失大。