近日，北京京云律师事务所再添成功案例，当事人为了打这场官司，经历了两次败诉，之后通过介绍找到了京云律师事务所，京云律师王兴华主任和李灵珂律师重新研判案件，找了新的诉讼思路，另辟蹊径，成功扭转局面，法院判决赠与合同有效，支持了当事人的诉讼请求。

　　一、案情简介

　　李大爷与刘大妈系夫妻关系，二人育有一子三女。刘大妈于1994年12月去世并注销户口，李大爷于2020年7月去世。李大爷去世之前跟孙女李女士共同生活，因李女士年幼时，与爷爷奶奶在父母家一起居住，养成了深厚的情谊。因此，李大爷晚年时，李女士精心照顾，李大爷将名下的房屋过户给了李女士，并签订了《存量房屋买卖合同》。为了避免日后子女们因房子的事出现纠纷，李大爷生前书写了遗嘱，指定将涉案房屋赠与李女士，同时并办理的过户手续。
        

　　本以为李大爷办理好相关手续后，李女士就能够顺利继承他名下的房屋了，然而事与愿违，李大爷刚去世不久，他的三个女儿要求分割李大爷名下的房屋。李女士不同意，李大爷的三个女儿将李女士告上了法庭，请求法院判决李女士与李大爷签订的《存量房屋买卖合同》无效。

　　法庭上，李大爷的三位女儿认为，涉案房屋是李大爷和刘大妈的夫妻共同财产，且李大爷与四位子女共同出资购买了涉案房屋，李大爷无权单独处分，另外李女士应该对涉案房屋是否赠与行为承担举证责任，这不仅是因为民事诉讼有“谁主张谁举证”的规定，更重要的是李女士是故意在李大爷去世之后才告知三位姑姑。

　　经过一番辩论后，一审法院认为：李女士当庭所述以及证据材料所载内容，李大爷与李女士就涉案房屋并不存在真实的买卖房屋的意思表示，而是以签订《存量房屋买卖合同》的形式实现房产赠与的目的，因此判决李大爷与李女士之间的《存量房屋买卖合同》无效。

　　李女士不认可一审法院的判决继续上诉，又败诉。李女士找到了专注于房产诉讼的北京京云律师事务所，京云律所主任王兴华律师亲自代理该案，并抽调资深律师李灵珂协同，为委托人李女士制定了详细的诉讼的策略，向法院提起了诉讼。

　　二、律师介入

　　京云律师发现一审民事判决书认为李大爷与李女士就涉案房屋并不存在真实的买卖房屋的意思表示，而是以签订《存量房屋买卖合同》的形式实现房产赠与的目的，因此判决李大爷与李女士之间的《存量房屋买卖合同》无效。但是李大爷与李女士之间真实的民事法律行为的效力，应根据二人行为当时是否具备民事法律行为有效之要件、是否存在民事法律行为无效之情形予以判定。李大爷虽现已去世，但不影响法院对其在世时行为效力的确定。因此，京云律师向法院提交如下代理意见：

　　首先，李大爷与李女士之民事法律行为是否构成赠与合同法律关系。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。具体到本案中，李大爷将涉案房屋过户给李女士未收取房屋价款，虽双方签订的是《存量房屋买卖合同》，但在一定历史时期内，亲属之间考虑到便捷、税率等层面，通过买卖合同的方式办理房屋过户、实现赠与目的并不罕见。本案李大爷与李女士之民事法律行为，符合赠与合同的构成要件，且在行为当时完成了过户即代表赠与行为已完成，故二人之间构成事实上的赠与合同法律关系。

　　其次，李大爷与李女士行为当时是否具备民事法律行为有效之要件。李大爷与李女士均系完全民事行为能力人，李大爷在作出行为时虽然年事已高，但目前尚未有证据证明其民事行为能力受限。抛开双方争议的《遗嘱》不谈，仅就李大爷于 2009 年 12 月13 日书写的《意见》而言，李大爷在其中明确表示要将涉案房屋过户给李女士，且目前尚未有证据证明李大爷曾在其在世时向李女士主张过房屋价款，故应当认为赠与涉案房屋系李大爷的真实意思表示。

　　综合全案，目前尚未有证据证明本案存在其他导致民事法律行为无效之情形。综上所述，法院应当认为李大爷与李女士之间构成事实上的赠与合同法律关系，二人行为具备民事法律行为有效之要件，目前尚未有证据证明本案存在导致民事法律行为无效之情形。

　　京云律师有理有据的陈述，得到了法官的认可，最终法院判决：确认李大爷与李女士之间就涉案房屋签订的赠与合同有效。