近日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。在稳增长、扩内需的经济形势下，新一轮城中村改造备受关注。本轮城中村改造与上轮“棚户区改造”有什么区别？这一轮城中村改造，影响究竟有多大？北京京云律师事务所作了如下解读。

与上轮棚改有诸多不同。

在我国城镇化发展的历程中，三四线那轮棚改难以被忽视。本次城中村改造，将对行业产生多大连锁反应，与历史上的棚改有何异同，引发业内关注。

早在2015年，国家曾提出积极推进棚改货币化安置，三四线城市去库存浪潮自此开启；当时，因货币补偿的及时性和便捷性，棚改货币化安置的推进，直接激活了商品房销售环节，阶段性解决了房地产库存高企和经济下行的问题。

不过，这把“双刃剑”也推高了全国尤其是三四线的房价，加重了地方政府及居民的债务负担。2018年，国务院常务会提出，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

到2020年，住建部明确表示，未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建。2021年，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》提出，避免过度房地产化的开发建设方式，严控大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，棚改规模也逐渐回落。

在“房住不炒”等顶层政策设计下，新时期的城中村改造，明显异于此前棚改。京云律师表示，两者在区域、工作方式、受益主体上均有不同。

在覆盖区域上，此前的棚户区改造针对全国，以资金驱动为主要手段，以大拆大建为主要模式，因此在拆迁较为容易的三四线城市进展快。本轮城中村改造，则限定于超大特大城市，从居民切实需要、城市客观实际出发，在有人口流入产业基础的大城市搞城中村改造。

“由于一线城市城中村情况更加复杂，本轮改革可以说是啃硬骨头的改革，这可能意味着资金投入速度更慢，对经济的边际拉动更渐进，但也可能意味着政策的长期副作用少，社会争议少。”

在工作方式上，此前的棚改多为大拆大建，如今的城中村改造则更为精细、具体。“城中村改造是针对集体用地更为复杂全面的城市功能区的环境更新，既包含拆除重建的全面改造，也包含维持建筑格局的微改造，还有介于两者之间的混合改造。”

总而言之，此前的棚改推动了可观的建设需求，城中村改造则要求“成熟一个推进一个，实施一项做成一项”。从拉动投资的角度看，无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将低于2015年前后。

京云律师表示：这一轮城中村改造，恐怕不会成为新一轮的“棚改”。

其一，棚改货币化之所以影响巨大，原因不在于棚户区改造本身，而在于“货币化”。

一般拆迁改造，多是以安置房的形式体现，而棚改更多是真金白银补贴，当大量货币进入市场，自然容易搅热楼市。

棚改的钱从何而来？这就离不开央行，央行通过PSL贷款进行定向放水，为三四线带来源源不断的水源。

这一次城中村改造的细节虽然还不清楚，但在新的背景下，央行恐怕不会轻易下场“背书”，难以像过去一样撬动如此规模巨大的资金。

城中村改造，显然只能靠市场自身了。

如果房价上涨预期不再强劲，企业是否还有积极性，居民是否还会拼命接盘，都是必须考虑的问题。

其二，“大拆大建”模式早已被否定，城中村改造的方向发生了变化。

过去无论是棚改还是旧改，多以大拆大建为主，对于经济的刺激可谓立竿见影，但也带来了无穷无尽的问题。

事实上，早在2021年，官方就已发文，实施城市更新行动要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡。

这一次，官方进一步强调，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项……并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

可见，城中村改造不会一哄而上，更不会大拆大建，反而还要承担起保障房建设重任，对楼市的刺激效应是有限的。

其三，楼市环境变了，即便大水漫灌、大拆大建齐齐登场，也很难产生强大的刺激效应了。

七八年前的棚改货币化启动之际，楼市虽然面临高库存之困，但当时房地产仍存在巨大增长空间。

毕竟，住房需求还未饱和、居民杠杆率还在地位、城镇化犹待提速、人口仍在增长、经济也保持高速增长，这些基本面决定了政策的立竿见影。

如今，且不说经济、人口、居民杠杆率都发生了变化，全国整体住房也已过剩，只有超大特大城市存在结构性短缺，楼市早已非当初可比。

更关键的是，由于大环境变化，整个社会的预期也不同于以往，而扭转预期，比一轮又一轮政策刺激要难上加难。

所以，城中村改造或许会加速，但新一轮全国性房价大涨，却越来越难了，毕竟全民购房时代很难再回来了。