房屋拆迁案例
京云拆迁律师 · 在线答疑
最近几年农村土地、宅基地成了一个热门话题。平时也有当事人咨询，“城镇户籍子女可以继承农村宅基地吗？”、“回村定居的退休人员有权重修祖宅吗？”、“能否将自己的宅基地及房屋赠送给城镇户口的好友呢？”于是，京云拆迁律师团通过在线问答的方式统一解答。
“我早年因读书和工作，离开农村进城打工并在城镇就业，取得了城镇户籍。而我的父母为农业户口，在村里有一处宅基地。时间一长，我父母在老家的房子也因建盖久远，存在倒塌隐患。为此，我和父母共同出资，并经相关部门审批，将老家房屋重新进行了翻扩建。请问，等百年后父母去世，我可否继承老家的宅基地使用权？”
城镇户籍子女继承宅基地使用权的前提是“地上有房”。《民法典》第三百六十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”第三百六十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”
由此可见，根据我国的土地管理制度，农村宅基地是不能被单独继承的。虽然宅基地不能被单独继承，但是地上的房屋可依据继承法和物权法的相关规定予以合法继承。咨询人老家的宅基地上仍有房屋，故其可根据相关法律规定继承该房屋的所有权和宅基地使用权。
“我原是城镇职工，现已退休，曾因工作关系将户籍迁出村集体，退休后又把户籍迁回了村集体，之后就一直在村里生活居住。如今我的房屋已破旧，想重新进行翻建修缮一下，虽然我的户籍已迁回村里，但户籍信息登记为城镇居民户籍。请问，像我这样回村定居的退休人员有权重修祖宅吗？”
根据最高人民法院作出的（2020）最高法行再375号《行政判决书》进行了释明，其认定：退休人员将户籍迁回农村，并自退休以来一直生活、居住在该村集体之中，依靠该村集体所有的土地作为其基本生活和居住的保障，其与村集体已形成了稳定的生产、生活关系。因此，当原祖宅年久失修、存在安全隐患，无法继续居住的情况下，其有权申请重修祖宅或者根据规划向所在村民小组和村民委员会申请宅基地进行异地建房居住。
咨询人现已将户籍迁回村里，也自退休以来在村里生活居住，现房屋已破修需要重新修缮，根据上面的司法判例来看，是可以向提出新的建房申请的，在获得审批之后就可以翻建房屋了。
“我是一个孤寡老人，无儿无女，在村里有一处宅基地，地上有几间房屋，我城镇户口的好友常常来村里看望我，他也十分喜欢田园生活。请问，如果我立遗嘱，在我去世后，将我在村里的宅院和房屋赠与给好友，好友能否据遗赠继承宅基地上的房屋和宅基地使用权呢？”
答案是否定的，农村宅基地上的房屋不适用遗赠。虽然宅基地上房屋可以进行继承，但这只是对基于亲缘关系的宅基地上房屋流转的特殊认可，并不意味着在没有亲缘身份关系的人之间可以通过遗赠形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用权具有强烈的人身依附性，其设定是为了给农民基本的生活资料和生活保障，实现居者有其屋的目的。因此，为了避免农村房地资源的流失，不具有本村集体组织成员身份的非亲缘关系人，不得通过遗赠的方式取得农村房屋的所有权和宅基地使用权。
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