案例简述

       唐某在2018年10月14日与北京汇金房地产开发有限公司签订了《商品房认购书》及《北京市商品房现房买卖合同》。但是由于被告汇金公司的资质问题，无法办理公积金贷款，所以唐某无法继续履行合同义务，提出解除合同，退房退款的诉求。但是汇金公司拒绝了这个请求。所以唐某找到北京京云律师事务所的王国龙律师、陈青律师，双方经过交谈，两位律师了解了基本案情，提出了相关法律意见和维权方案。由于京云律师团队以往做过一些类似的成功案例，以及两位律师的专业性和敬业精神，唐某委托京云律师团队代理这个案件。唐某作为原告，向北京市房山区人民法院提起诉讼，要求解除合同，并且退房退款，赔偿相应的损失。

相关法律规定

一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定。

       商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。

二、《合同法》第六十条、第一百一十五条规定。

    1、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

    2、当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条规定。

    1、出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

    2、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

四、《民事诉讼法》第二百五十三条规定。

    被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟履行金。

原告与被告在法庭上的法律意见

一、原告的法律意见

1、原告诉讼请求

   （1）请求法院判令解除双方签订的《商品房认购书》及《北京市商品房现房买卖合同》。

   （2）请求判令汇金公司退还购房款728632元，并自2019年8月13日起按照银行同期贷款利率支付利息损失至实际付清之日止。

   （3）由被告汇金公司承担案件受理费。

2、事实和理由

     京云房产律师团了解到，自从原告唐某2018年10月14日与被告签订《商品房认购书》及《北京市商品房现房买卖合同》以后，约定购买汇金公司的所涉房屋A，房屋建筑面积95.77平方米，房屋总价2068632元，其中首付728632元，公积金贷款1340000元。原告唐某向汇金公司支付首付款项之后，在办理公积金贷款过程中，发现无法正常办理批贷。后来经过咨询，发现是由于汇金公司自身的原因导致无法批贷（暂时不予发放商业贷款）。后来原告唐某向汇金公司发出催告函，要求被告汇金公司妥善解决问题，但是汇金公司仍然没有解决问题。综上所述，由于被告汇金公司自身的过错，导致原告唐某无法办理贷款手续，从而无法实现合同的目的。请求法院依法判决！

二、被告的法律意见

     被告认为汇金公司与原告唐某先后签订了《商品房认购书》与《北京市商品房现房买卖合同》。自从签订《商品房现房买卖合同》以后，《商品房认购书》已经自行终止。所以应该以《商品房现房买卖合同》确定双方的权利义务。由于该商品房买卖合同已经备案，在签订合同时汇金公司是具备办理贷款资格的，由于其他商业银行情况，不会影响唐某办理公积金贷款的审批，所以汇金公司不同意唐某的诉讼请求。

三、本案的争议焦点

     是否应该解除合同，出卖人是否将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

四、法官的法律意见和判决结果

（一）本院查明事实，人民法院依职权调取了下列证据。

    1、因汇金公司的原因导致无法办理公积金贷款。

    2、原告唐某曾向北京住房公积金管理中心要求获取《开发商资质问题导致的商业银行暂停对购房人的商业贷款发放情况的反馈》，北京住房公积金管理中心的答复是：唐某申请的信息不存在。

    3、北京住房公积金管理中心因世界名园项目房屋的贷款担保方式为由汇金公司提供阶段性保证。该公积金管理中心在审查中发现，汇金公司存在大量涉诉纠纷和信用不良等情形。该中心已经于2018年12月 14日起暂停受理涉及汇金公司作为担保人的贷款义务。只有在汇金公司做出抵押等担保方式以后，才可恢复贷款义务。

（二）法院的法律意见

     原告被告双方签订的合同有效，但是由于被告汇金公司的担保资质问题，公积金中心停止针对世界名园项目的贷款审批，致使不能办理贷款手续，无法支付剩余购房款。对于这个情况，被告汇金公司有不可推卸的责任。

（三）法院判决结果

    1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第二十三条规定，《合同法》第六十条、第一百一十五条规定，解除原告与被告签订的《商品房认购书》及《北京市商品房现房买卖合同》。

    2、从本判决生效之日起十日内，被告退还原告购房款728632元。并且被告支付相关利息，具体支付标准按照中国人民银行同期贷款利率计算。如果被告没有按照本判决规定，在指定的期间内履行给付金钱的义务，被告汇金公司将加倍履行迟延履行的债务利息。