【前言】

　　房产是大多数家庭的主要财产，而房产发生纠纷也将直接影响家庭财产的安全及房屋交易市场的秩序，因此房屋买卖合同纠纷类案件的判决结果会直接影响家庭与社会的稳定和谐。

　　【案例】

　　名称：韩旺与广西北部湾国财房地产投资有限责任公司、张杰房屋买卖合同纠纷案

　　案号：(2021)桂0681民初305号

　　审理法院：广西壮族自治区东兴市人民法院

　　诉求：1.确认原告与被告于2018年6月29日签订的《房屋使用权转让合同书》及补充协议无效;2.被告共同连带退还原告的购房款18万元及自2018年6月29日起至实际全部归还之日止按照金融机构公布的同期贷款利率计算的利息。

　　代理律师：北京京云律师事务所，任海峰律师
       

　　【案件详情】

　　被告张杰为被告鸿德度假村的经营者。2018年6月29日，被告鸿德度假村(甲方)与原告韩旺(乙方)分别签订了两份《房屋使用权转让合同书》分别为：HD2810A、HD2810B。合同约定：甲方将坐落在广西防城港东兴市万尾村二十组金滩旅游区鸿德四方休闲养老度假村2号楼8层10号房的使用权转让给乙方;编号HD2810A合同转让期满后，编号HD2810B合同自动生效;本物业使用权为终身使用可继承转让，乙方购买本房屋拥有一次免费更名机会;该房屋使用权按套转让，每套房屋使用权转让价为199800元;乙方应在合同签订后即2018年6月29日前一次性缴纳房屋转让价款199800元;甲方应在2019年4月26日前将案涉房屋交付给乙方使用;自房屋交接使用起每年的4月26日至10月24日期间，乙方不使用该房屋，将房屋提供给甲方另行使用，甲方每月支付500元给乙方作为租金(返租约定不低于三年)。

　　原告诉称上述房屋实际约定的转让价款为18万元。签订合同当天，被告张杰与原告就上述合同签订了《补充协议》，协议第一条约定了可顺延交房日期的四种情形，第二条约定了出卖人有权对楼房外立面、园艺、环艺、构筑物等进行局部修改、调整不需征得买房人同意。同日，原告韩旺支付了18万元购房款，被告国财公司出具了收款收据。至庭前，案涉房屋未建设。

　　【法律规定】

　　《中华人民共和国合同法》(已失效)

　　第五十二条第一款第五项 有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(已失效)

　　第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

　　【律师观点】

　　被告张杰谎称具有相关合法开发手续，在东兴市，于2018年6月29日以被告鸿德度假村(被告张杰系该个体工商户的经营者)、国财公司的名义收取了原告的房款，与原告签订了《房屋使用权转让合同》及补充协议，约定原告以18万元的价格购买位于东兴市处，交付期限为2019年4月26日之前。原告支付了所有的购房款，但房屋至今没有动工。后经原告了解到上述养老度假村项目未取得任何的土地开发手续，包括但不限于土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等前期手续。

　　【胜诉判决】

　　确认原告韩旺与被告东兴市万尾鸿德四方休闲养老度假村于2018年6月29日签订的两份《房屋使用权转让合同书》(合同编号分别为：HD2810A、HD2810B)无效，确认原告韩旺与被告张杰于2018年6月29日签订的《补充协议》无效。 被告广西北部湾国财房地产投资有限责任公司、被告东兴市万尾鸿德四方休闲养老度假村、被告张杰共同返还原告韩旺18万元并支付资金占用期间的利息(利息计算：以本金18万元为基数，自2018年6月29日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。