【前言】

　　在实际生活中，买卖期房是一件十分常见的事情，因此而签订商品房预售合同也不足为怪，但是，在买卖过程中往往会产生各式各样的合同纠纷，我们将其统称为商品房预售合同纠纷，一般是指因商品房预售合同条款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行迟延或履行不能等而产生的纠纷。常见的商品房预售合同纠纷包括因预售商品房的交房时间、面积、质量、价款、产权证明等方面的纠纷，今天主要来了解一下面对预售商品房延迟交付时，如何维护自身的合法权益呢?
       

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第五百八十五条 违约金

　　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　第五百七十七条 违约责任

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《中华人民共和国民事诉讼法》

　　第一百六十二条 小额诉讼案件

　　基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。

　　黄青林、河南易鑫置业有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

　　案号：(2021)豫1702民初12669号

　　审理法院：河南省驻马店市驿城区人民法院

　　诉求：判令被告向原告支付自2020年12月31日至实际交房之日的逾期交房违约金6453.11元

　　代理律师：北京京云律师事务所 王国龙律师、杨伟婷律师

　　【案件详情】

　　2018年6月12日，黄青林(买受人)与易鑫公司(出卖人)签订《商品房买卖合同(预售)》一份，约定原告购买开发的位于雪松路与××大道交叉口东北侧××新城××小区××楼××单元××号房屋，商品房预售许可证号为驻房预字第2××1号;房屋预测建筑面积共127.11平方米，单价为每平方米3340元，总价款为424547元。合同第七条约定，付款方式为一次性付款，买受人应于2018年6月12日前支付该商品房全部价款。第十一条约定，出卖人应当在2020年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定，非属附件十一《补充协议》第二条约定的情形且双方同意继续履行合同的，出卖人应自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按房屋房价款的日万分之0.1计算，向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付房款。因被告至今未交付房屋，故原告向法院提起诉讼。

　　【律师观点】

　　原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告支付购房款，已完全履行了自己的合同义务，而被告未按合同约定的期限即2020年12月31日前履行交房义务，构成违约。故被告应按合同约定的交付期限届满之次日，也即2021年1月1日起向现原告支付逾期交房违约金。因本案房屋至今尚未交付，原告在本案中请求暂计至2021年11月1日，故以该日期作为本案逾期交房违约金的截止日期。逾期交房违约金的计算标准以双方认可的房价款的日万分之零点五计算，逾期天数为305天(2021年1月1日至2021年11月1日)，原告请求304天，不超过上述天数，以其请求为准，计款6453.11元(424547元×0.00005×304天)。被告述称，政府大气污染管控停工天数和疫情期间停工，应予以顺延交房期限。但由于该公司未提交相关证据且未提出明确的应顺延天数，因此最终对该意见不予采纳。

　　【胜诉判决】

　　限被告河南易鑫置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄青林支付2021年1月1日至2021年11月1日的逾期交房违约金6453.11元。

　　案件受理费减半收取25元(已减半收取)，由被告河南易鑫置业有限公司负担。