房产新政致首付提高 买方悔约定金能否退回?

　　房屋买卖双方达成一致，买方付下定金，眼看就要签订正式的购房合同，孰料房产新政出台，首付款比例随即增加，买方欲取消购房计划并要回定金，遭到卖方拒绝。那么，买方能否以新政出台为由拒签合同?已付的定金又能否收回?
        

　　【案情简介】

买房本是开心事，新政倒成绊脚石

　　2016年10月，叶女士经某房地产经纪事务所居间介绍，与某房屋产权人姜女士达成一致，签订《房地产居间合同(买卖)》(以下简称《居间合同》)，约定房屋转让价款为335万元，并约定双方于同年11月30日签订正式的房屋买卖合时买方支付首付款101万元，余款以贷款形式支付。当天，叶女士向姜女士支付购房定金10万元。

　　不料，在约定签合同的前几日——11月25日，上海房产新政出台。根据叶女士的情况，其购房首付款比例要提高至购房款的50%，即在签订买卖合同时，叶女士要比原先约定的首付款多支付60多万元。叶女士起初请姜女士给其10天筹款，后因筹款不成，故不想再履约，并要求姜女士退还定金。双方协商不成，叶女士诉至法院，请求判决姜女士退还定金10万元。一审法院支持了叶女士的诉请，姜女士不服，上诉至上海一中院。

　　姜女士上诉称，双方签订的《居间合同》明确约定，叶女士可向银行贷款，在申请额度不足的情况下，由叶女士以现金形式补足。对于大笔金额的房屋买卖交易，叶女士作为完全民事行为人，对资金的准备以及准备方式应有充足的考虑。此外，叶女士也没有提供证据证明其在2016年11月30日前有能力支付新政出台前约定的101万元。新政出台后，叶女士曾明确表示其能继续履行合同，但后又反悔，故本案应按照定金罚则处理。
       

条款约定须明确，若有争议好商量

　　实际上，本案的争议焦点为：叶女士是否有权以新政出台无法支付首付款为由，拒绝签订房屋买卖合同，并主张免责。首先，双方约定于2016年11月30日签订买卖合同，叶女士应于签订当日支付首付款101万元。二审中，叶女士未能提供充分的证据证明，其确实能在该日前后存在支付该笔款项的实际能力。故叶女士的支付能力本身存疑。第二，《居间合同》约定叶女士若在申请购房贷款时未获得相应额度，应在办理房屋过户手续前以现金补足，表明叶女士在签订上述合同时对可能存在的履约障碍已有充分预见，并且应当具备一定的资金保障。第三，新政出台后，叶女士曾请求姜女士给予10天时间以凑足首付款，表明其认可自身有义务按照《居间合同》相应条款签订房屋买卖合同。

　　综上，叶女士在签订《居间合同》时应当对贷款额度变化有一定预见，并准备相应的资金，新政出台并不必然导致上述合同不能履行，叶女士以无力支付首付款为由拒绝签订房屋买卖合同构成违约，故撤销一审判决，改判定金不予退还。

　　【申云分析】

　　因为在签订居间合同时已经约定了如无法获得贷款即用现金不足，导致叶女士定金无法退还，直接败诉。申云律师这里要提醒您，在购房时，除了实地查看房屋质量，更重要的是注意合同条款的约定，由于房屋居间(买卖)合同实践中一般而言都由卖方提供，这就意味着一定程度而言是对其有利的。因此要仔细审阅合同，对于可能出现的情形做好估计，与对方交涉并修改、拟定合同，才能防患于未然，高高兴兴地买到新房子。