如何避免跳进开发商虚假宣传的陷阱

　　相信大家都了解，在购房时，商品房本身的结构、面积、坐落是主要考量因素，而商品房所在的区域规划、配套设施也是考虑的重要因素。

　　而开发商为了销售房子，一般会通过多种新闻媒介进行广泛宣传，其中不乏虚假宣传、夸大宣传等问题，广告宣传与实际交付的商品房不符是目前商品房销售市场上较为突出的问题之一，因广告、宣传资料与事实不符而引发的纠纷时有发生。
       

　　在认定开发商是否构成虚假销售广告时，应主要区别以下几种情形：

　　1、夸张性宣传。有些楼盘广告内容使用夸张性文字，目的是为了引起购房者注意，制造声势、氛围，并没有明确的指标，如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”等词句。这些广告仅仅属于要约邀请，在法律上没有约束力。开发商发布上述广告，只为引起人们的注意，其目的是吸引广大的客户向自己发出要约，至于究竟是不是“理想居所”或“居家首选之地”，完全由客户自己认识和决定，开发商无需为此承担责任。

　　2、因客观原因未履行广告承诺。若开发商已按广告承诺尽力履行义务，但由于客观方面的原因未履行或未全部履行广告承诺，例如由于政府的规划调整，如按照原合同履行将显失公平或使预购方无法实现合同目的，这是双方在签订合同时所不能预见的，‘则不能认为开发商发布的房地产广告是虚假广告。开发商可以根据当事人的请求，变更合同价款或解除合同。

　　3、故意虚构事实或隐瞒真相。如果开发商主观上故意虚构事实或者隐瞒真相，诱使业主购房，根本无意或不能履行广告承诺，那么开发商发布的是虚假房地产广告，实施了欺诈行为。比如开发商在销售广告中不仅对房屋的质量做出承诺，也对商品房周围的环境作了虚假的承诺。如果不能履行对环境的承诺，就可以认定开发商有欺诈行为。因为业主购买房屋，不仅购买的是房屋本身，而且包括开发商在广告中承诺的与之相适应的小区整体环境，这时开发商就应承担其虚假广告的法律责任。认定开发商的广告是否构成欺诈性广告，应结合实践中的具体情况，即根据开发商是否明知或应知其广告承诺根本不可能实现、开发商有无履行广告承诺的本意等情况进行综合判断。

　　预防手段

　　1、购房者应理性的看待广告内容，不要只听开发商一面之词;在购房过程中要注意收集开发商宣传册、视频、样板房照片以及小区的规划图，这些都可以作为日后维权的证据;而关于广告宣传中承诺的配套设施、小区绿化、户型设计等问题，应要求开发商将其写入合同约定条款中。以下为总结常见的几条提醒建议：

　　2、不要轻信开发商的广告宣传。要理性审视广告内容，并要求开发商把广告宣传的承诺写入合同约定条款。把广告写进购房合同。直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。一般协议里有"最终交付以政府规划或最终确定的示意图为准"类似的字眼，购房者在签订的时候需谨慎，因为一旦签订，将来面临着即时其存在不实宣传或虚假宣传或者欺诈宣传的情况下维权时会存在一些障碍。

　　3、收集与查证关于所购房屋的信息。购房者在买房之前要持理性的态度，应该到楼盘实际位置去看，多关注楼盘的位置以及周边的配套设施是否与宣传册上描述的一致。规划等还可以向当地规划门咨询核实、资料查询，并要求将期待的规范设施写进合同。

　　4、尽量达成书面约定。消费者购买"精装房"、"学区房"、或者对小区的配套设施有要求时，最好在合同中明确"精装房"的装修标准、所用材质、价格、质量标准、售后服务，"学区房"关于保证买房一定能让孩子就读名校，以及违约后的赔偿等内容。将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

　　5、注意证据的收集。对于开发商派发的宣传册、广告彩页、样板房照片、小区规划图或其他宣传资料，购房者应妥善保存。签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中，这些都可以作为日后维权的证据。