农村宅基地使用权及农村私有房产禁止买卖

　　虽然法律法规明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。可以详见国务院厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严谨炒卖土地的通知》及《土地管理法》等相关规定。
       

　　买卖双方产生纠纷，合同依法被认定为无效

　　尽管法有明文规定，但是很多城市居民因城市房价过高或者其他原因的影响，总是无视法律规定，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权或者购买农村的房屋住宅。购房者认为这样是占了大便宜，但是农村房屋宅基地的买卖行为不受法律的保护，买卖合同往往会被认定为无效。因此，近些年由于此类情况的发酵，很多卖方到法院起诉买卖合同无效，那么一旦发生纠纷卖方要求返还房屋，买方必定会遭受一定的经济损失。

　　买卖合同被认定为无效，购房者如何保障经济利益

　　合同被确认无效后必然涉及财产返还的问题，由于买卖双方都取得了对方交付的财产，基于公平原则和《合同法》的规定，合同无效后买卖双方应当互相返还，如不能返还，应当折价补偿。在此类案件中，最初双方签订买卖合同的时候，往往基于居住或受益的需要，用相对公平并得到对方认可的对价进行交换权利，但是随着地区经济发展影响，房屋及院落的价值和原来购买时的价款远远不能对等，当前市值可能远高于当时的市值。加之有的买方在原有房屋基础上进行了大量翻建，因此卖方应当返还因此获取的相应房屋差价等以弥补买方的损失。

　　一般此类案件发生的起因在于房屋或宅基地面临征拆，面对高额拆迁补偿款，买方很难遵循诚实信用原则，坚持履行买卖合同。所以如果当地正在面临征拆，有明确的的征拆补偿标准，能够对房屋院落进行评估作价，那么可以以此为参照妥善解决双方的利益分配问题。