没到交房条件就收房，还能主张开发商违约吗？
2021-10-15 阅读：268
【基本案情】
2015年，李女士在广东省XX市购买了一套期房，总价款55万元，签订合同和支付房款之后，李女士就安心等待收房，但是在房屋建设过程中，业主们渐渐发现，即将交房的小区出现了种种不尽如人意的质量问题，而且直到2016年6月30日，也就是合同约定的交房时间，开发商XX公司也没有通过竣工验收。李女士早早与装修公司签订了装修合同，如果不按期收房，就面临了违约，需要支付违约金的局面，因此李女士只好先办理了收房手续，对房屋进行了装修。
【争议焦点】
现在李女士想主张开发商承担违约责任，支付逾期交房、逾期办证的违约金，并履行交付合格房屋的合同义务。但是开发商XX公司认为，其已经按合同约定交付期间，将商品房交付给李女士使用，合同目的已经实现，开发商不应承担违约责任。
【律师解析】
1.商品房是否具备交付使用条件？
（1）京云房产律师团了解到，在李女士与开发商签订的商品房买卖合同里约定，房屋的交付条件是房屋经过验收合格。但合同中双方没有具体约定验收主体及具体如何验收。
（2）开发商公司主张房屋经业主方、设计、施工、监理、勘察等单位验收合格即符合交付条件，不需要必须经行政部门备案。这种说法符合法律规定吗？
（3）根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设行政主管部门等行政部门发现建设单位在竣工验收过程中，有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。
（4）根据《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定，备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收到竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。
（5）从上述法律规定可以看出，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，以保证竣工验收是真实的、符合国家规定的相关技术标准的，因此，取得建设工程竣工验收备案表，是证明该工程经过验收合格的重要依据。
（6）在李女士的这起纠纷中，商品房没有办理工程竣工验收备案手续，可以定性为该商品房并不具备法律规定的交付条件。
2.开发商公司是否应承担逾期交房的责任？
2016年8月7日，李女士签署了《房屋验收交接表》、《住宅质量保证书和《住宅使用说明书》，对该商品房进行装修使用，李女士的行为构成了事实上的交付，同时其在交接时没有进行补充约定，也应视为李女士同意变更交付条件的约定，即使该交付不能完全产生符合法律规定的交付效果，也不能否定李女士已经接收商品房并装修入住的事实，因此，李女士接收房屋之后再想依据合同约定，主张逾期交房违约金，就不再有法律上的依据。
但是，开发商不承担逾期交房的责任，不代表可以免除开发商完善商品房交付条件的义务，也就是开发商应及时办理竣工验收备案手续。
3.开发商公司应当承担什么责任？
按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，开发商公司应在商品房交付使用后90日内办理权属登记。李业彩已接收使用商品房，但开发商公司至今未能办理涉案商品房的竣工验收备案手续，致使涉案商品房不能办理权属登记，因此开发商应当承担逾期办证的违约责任。
【律师建议】
1.京云房产律师认为，签订购房合同时应将交房条件和违约责任尽可能约定的清晰明确。
2.如果未达到交房条件不要轻易接收房屋，如果不得已要接收房屋，注意在两书一表上写明接收的情形及双方的补充约定，以免由于轻易签字，致使间接放弃了自己的法定权利。
3.未达到交房条件的房屋，开发商即便不再承担交房的违约责任，但仍有继续履行合同其他约定的义务，包括使房屋达到约定的状态，以及按照约定办理产权证等。
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