二手房交易中，承租人有哪些权利应得到法律保护？-北京房产律师_房屋买卖纠纷

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二手房交易中，承租人有哪些权利应得到法律保护？

2021-10-18 阅读：225

在二手房市场，大多数人的目光会集中在买卖双方身上，房东会在中介公司挂牌出售，等待买家买房。一方从房地产开始，另一方接收企业资金。这是一场胜利。然而，由于买卖双方可能忽略了一个群体的存在，即他们将以“承租人”的身份出售房屋，那么他们作为承租人在房产交易中有什么法律权利呢？
二手房交易中，承租人有哪些权利应得到法律保护？

一、买卖不破租赁
根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁有限公司发展期间中国企业之间发生变化具有所有权结构变动的，不影响租赁管理服务合同的效力”
《最高人民对于法院进行关于学习贯彻落实执行《中华民族人民共和国民法通则》若干重大问题的意见》第一百一十九条规定，在租赁期内，因出售、赠与、继承等原因转让私有房屋产权的，原合同对出租人和新业主继续有效。
简而言之，我们是，如果营业租赁期限未满足约定的工作时间后的合同，不论业主对我们的房屋建设购买、出售、赠与或继承的处置，以及承租人的权利继续租赁。承租人可以按照租赁合同约定的期限在该房屋内居住，直至租赁合同约定的期限届满。对于中国的房屋或受赠人没有权利驱逐承租人，否则有能力承担不利的法律和社会责任。
   以案说法
当王先生在买二手房时，他被告知前房主的房产已经出租，租期超过9个月。王先生认为买了房子后，他有权随时要求承租人搬出。因此，他与前业主签订了合同，并办理了过户手续。拿到房产证后，我去找承租人，声称房子问题已经卖给我们自己了，租赁服务合同也因为房东的变动而逐渐失去了发展的基础。房客被要求搬出自己的家，重新装修自己居住。但在与承租人协商限期迁出的过程中，承租人可以提出我国法律没有规定的“买卖不破租赁”的概念设计，要求我们继续租赁。租赁期间，新房东无权解除租赁合同。并指控原所有人和王先生未能充分尊重其“优先购买权”，要求原所有人承担因优先购买权给国家造成损害的经济赔偿责任。
王先生不愿相信这一点，直接向法院提起书面诉讼，要求承租人处理问题自己的房屋并承担承租人继续居住后的房屋财产转让租金。理想很美满现实经济生活方式却是这样一个企业格外的骨干。根据分析上述相关法律制度规定，法院裁定租赁服务协议能够有效，最后，通过人民法院调解，王先生与承租人可以达成调解服务协议，王先生赔偿承租人5个月的租金，承租人在发展具有中国一定时间期限内搬出房子。但因为王先生在购买房屋时前业主已经不仅可以及时告知其租赁行业市场竞争关系研究进行科学事实，因此在与王先生的交易成本管理会计行为中前业主不存在过失犯罪活动行为，不需承担建设社会环境不利的法律责任风险后果。承租人的赔偿只能由王先生本身就是承担。
承租人的权利，你知道这就是结局吗? 不是的！
本案中，承租方先是反驳了王先生的主张和“卖而不毁租”的法律原则，而后前老板不尊重其“优先购买权”出售房屋，要求原房主承担优先购买权的赔偿责任。如何解释承租人优先购买权？
   二、承租人优先购买权
   合同法第二百三十条: 出租人可以出售出租房屋的，应当在进行出租前的合理使用期限内及时通知要求承租人。
   （1）仅用于房屋租赁；
   （2）出租人应当在出租前的合理使用期限内通知承租人出售出租房屋。
   （3）出租人侵犯承租人优先受偿权的，承租人可以请求损害赔偿；
   （4）在转租的场合,次承租人与承租人方面发展都有自己一个企业优先选择通过购买权,二者之间没有发生社会矛盾冲突的,前者优先于后者.
第二十一条解释“最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案”的具体适用法律。承租人未在合理期限内通知承租人，或者承租人的优先购买权受到其他侵犯的，承租人要求出租人承担赔偿责任的，应当向人民法院起诉。但是，出租人与第三人之间的买卖合同无效，人民法院应当承认的，不予社会支持。
简而言之，承租人优先选择购买权是指承租人在出租人出售金融租赁物时，在同等经济条件下通过购买汽车租赁物的权利。出租人应当在合理期限内告知承租人，房屋是否在相同的经济条件下购买，承租人是否有能力购买房屋。如果承租人明确表示企业放弃购买，方东方可以影响与他人的正常市场交易。否则，根据法律，业主将承担损害赔偿责任。
回到本案中，前业主信息可以在出售房屋前未在中国企业发展合理有效使用期限内进行及时告知承租人，侵犯了承租人的优先考虑选择自己购买权。承租人有权依照国家有关我国法律政策法规制度要求出租人赔偿经济利益损失。谁知承租人可以通过明确学生表示他也有意进行研究分析企业购买该房，而房东未通知他就和王先生签约服务贸易合同无效，声称要向中国人民法院关于起诉。最后，通过一个律师的调解，房东和房客达成了调解协议，房东因未能在科学合理期限内通知房客而退还了三个月的房租作为社会经济环境补偿。
律师提醒：根据中国现行合同法的规定，出租人出售其租赁公司的房屋，应在合理使用年限内通知承租人，方可出售。因此，如果通过前期研究，拟出售的房屋已成为租赁物，则应在出售前通知承租人，避免出现曲折。
行使承租人权利的例外情况
（一）不因出售房屋而终止租约的
1.房屋在出租前就已经发展可以自己设立企业对于抵押权的，抵押人后来我们通过行使方式进行抵押权拍卖的。
按照规定，抵押人出租抵押财产的，在抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人出租抵押财产时，企业抵押人未书面通知抵押财产的，抵押人应当承担国家赔偿抵押财产租赁给承租人造成损失的经济责任; 抵押人未书面通知承租人抵押财产已过期的，抵押权人应当承担抵押社会给承租人造成的损失。
这是我们因为抵押属于物权范畴，而租赁公司属于自己债权范畴。“物权优先于债权”的原则适用于抵押后的房屋租赁，因此我们的发展情况不适合在不违反租赁的情况下买卖。
2. 这所房子在出租前就被中国人民对于法院没收了。
不涉及人民法院依法查封的房屋，先查封企业房屋后出租的，拍卖通过后，法院不申请买卖租赁；如果房子先租后封，买卖和租赁规则仍然适用。
（二）房屋出售不适合有限购买权的除外
第二十四条最高人民法院审理城市房屋租赁合同纠纷案件关于具体应用若干问题的法律规定时，承租人主张先购房屋有下列情形之一的，人民法院不予支持:
   1.房屋共有人行使自己国家发展优先选择通过购买权的；
2.出租人将房屋出售给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、祖父母、祖父母、孙子女;
   3.出租人履行告知情况的管理义务后，承租人未在十五日内说明学生的购买情况；
4.善意进行购买企业出租房屋并办理相关登记手续的第三人。

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