实践中租用集体建设用地兴办企业及建造厂房的情况普遍存在，但是由于土地管理法律法规滞后于经济扩张发展，与村集体组织签订的租赁协议区分情形存在一定的法律风险。

情形一：租赁土地，自建厂房，有审批手续。

     1、一般规定。根据《土地管理法》相关规定，集体所有的土地的使用权一般不得出租用于非农业建设，租赁集体建设用地仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。如果不是此类情况，租用集体土地，必须先行征用并转为国有土地，再按照法定程序办理租用手续。

     2、部分省市出台特殊规定。近年来，广东省、上海市、杭州市等部分省市相继颁布了地方性法规，对“集体建设用地使用权的流转”问题进行了明确规范。如2010年1月27日，上海市《关于开展农村集体建设用地流转试点工作若干意见的通知》中规定：“经集体经济组织成员大会或者三分之二以上的成员代表同意，符合规划的农村集体建设用地使用权，可以通过租赁、出让等方式进行流转。土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权可以通过转让、转租等形式进行流转。”

     3、部分地区设立改革试点。2015年《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》规定，针对三十三个试点区域，“暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。”据此，试点区域的集体经营性建设用地使用权可以以租赁方式入市交易。

     4、补偿标准。如果按照法定程序办理了集体建设用地使用权登记及变更手续，那么应当按照一般的集体土地征收获得补偿，包括房屋价值（土地）补偿、企业内部的附属物、机器设备和装修装饰、搬迁费和临时安置费、停产停业损失补偿等。需要注意的问题主要是租赁土地程序是否合规以及是否严格按照集体土地的用途进行使用。
 

情形二：租赁土地，自建厂房，没有审批手续。

在现实中，普遍存在着企业承租人直接与集体土地所属的村委会签署土地租用协议，但未办理土地审批手续的操作方式，这种方式存在很大的法律风险。

      1、合同无效。根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，由于《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规对于租赁使用集体建设用地有着相当严格的限制规定，租赁合同并不能取代土地批复手续，况且村委会也不具有土地审批和建设规划审批的批准权限。而审判实务中法院也认定相关规定为法律强制性规定（如（2016）最高法民申1223号）而非管理性规定，因此双方当事人所签订的土地租赁协议会因为违反法律强制性规定而被法院认定无效。 因合同无效可能导致的结果。 1.依照合同法，按照合同无效处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然承租企业也可以根据合同约定要求对方承担违约责任，但在实务中因为种种原因，企业很难获得相应的赔偿。

     2、对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦租赁协议被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，最终的结果就是土地使用权补偿费归村集体经济组织所有。

情形三：租赁已建厂房

       租赁集体建设用地上已有的房屋，这种情况因不涉及土地使用权的问题，因此租赁合同合法有效。这种取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但前提是已有的建设用地及地上房屋是经村委会同意，并经土地管理部门审批租用。

律师分析

     1、并非没有补偿。合同无效的情况下，补偿会有一定的影响，但并不等于完全没有补偿，目前，虽然征收拆迁政策各地没有统一的标准，可以根据土地管理法等相关法律法规，要求房屋所有权人相应的房屋价值等一系列补偿，同时也可以主张因征收拆迁造成的财物损失赔偿。

     2、易陷入被认定为违建的困境。一旦被认定为违建，行政管理部门有权实施行政处罚或者行政强制，也将影响到补偿。但是没有取得相关审批规划手续的房屋并不能完全一刀切的认定为违章建筑，如果是征收拆迁项目，更不能拿着整治违建的名义强行压低权利人应有的补偿。关于违章建筑的认定牵涉一系列复杂的法律问题，实务中的认定也并不统一，此文不再赘述。需要注意的是，只有经过调查取证认定了违章建筑并且履行了法定程序后，才能对房屋实施拆除，否则强行拆除的行政行为就是违法的.

律师提示

     1、提前预防风险。如果需要在集体土地上进行企业建设，应注重企业厂房在实体上的合法性，尽早办理建设工程规划许可证、房屋所有权证等重要的合法权属证明，尽量避免相应法律风险。

     2、征收拆迁中提前请律师介入争取合法权益。如果因为历史原因导致企业房屋无法办理审批手续或者审批手续不齐全，在遇到征收拆迁时要做好前期准备，在专业律师的帮助下，做好财产评估、征收拆迁合法性审查等工作，以积极的态度去跟村集体组织、拆迁方谈判，越早介入征收拆迁程序，越有可能争取合理合法的补偿，最大程度的降低自身损失。