【北京房产律师】签订购房合同，时隔四年之久都无法交房，最终法院判决卖方赔偿80万。
2022-08-15 阅读：954 京云律师
2015年9月13日，邰某(买受人)与曹某（出卖人）经某房地产公司签订《某市房屋买卖合同》和《补充协议》， 约定购买位于某市的公寓一间，并且明确了双方责任义务。同日，邰某支付给曹某定金5万元，并收到曹某出具的收条一张。此后在2015年9月19日和12月31日,邰某分别向曹某支付定金45万元和30万元。
毕竟是为了解决子女上学问题才要买房，但是都已经过了4年了，2019年房子还没盖起来，更别提当初约定的过户了。心急之下，邰某在2019年11月15日发出催告函，催促曹某依法履行合同，但曹某并未在合理期限内妥善解决。房子拿不到手，卖方也不积极解决，无奈之下，邰某经多方打听咨询，前来京云律师事务所委托律师代理维权。
接到委托后，京云律师第一时间对当事人进行了安抚，此后利用丰富的办案经验，通过询问当事人掌握了案件事实，快速理清了办案思路，最后精准找出了对本案有利的证据、证人、法律规定。京云律师代理邰某向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告返还原告支付的定金80万元和承担合同中约定的违约责任款100万元。
在庭审期间，被告辩称，自己同意解除双方签订的某市房屋买卖合同，但是不应对邰某承担违约责任。
一、曹某同意解除房屋买卖合同，退还80万元定金。曹某在2019年被告知房屋已经无法建成，因此和邰某联系协商退还邰某的定金80万元，但是邰某不同意只退定金，以致拖延至今，曹某在整个过程当中已积极履行了自己的义务。
二、曹某并未存在违约行为，不应给付违约金。如今房屋一直没有建成，双方约定的过户条件一直未能成就，所以也并非像邰某所称是故意不配合交付房屋，因此曹某没有违约行为，不应承担违约责任。
三、合同中所约定的违约金比例过高明显，违反了相应法律规定，双方在房屋买卖合同中所约定的违约金总为总房款的50％，即上百万元，该违约金的数额明显违反了最高约定，不应超过损失30％的相应法律规定，认为违约金比例过高，申请减少违约金数额。
京云律师认为：邰某与曹某就交易房屋签订的《某市房屋买卖合同》及《补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人就合同解除及解除时间协商一致，不违反法律规定，确认合同于2020年5月27日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行。曹某同意退还邰某定金，符合法律规定。双方当事人对交易房屋未建致使合同不能继续履行进而导致合同解除无争议。曹某作为出卖人，不能履行交付房屋的合同义务虽源于开发商未建交易房屋，但仍构成违约，应当按照合同约定的方式向邰某承担违约责任。邰某要求曹某偿付违约金的主张，存在合同及法律依据。就违约金数额，本以实际损失为基础，兼顾交易房屋情况等综合因素，根据公平原则酌定为80万元。
上诉人曹某不服法院判决，向某市中级人民法院提起上诉。
在二审期间，曹某辩称，邰某仅出示定金利息损失，并未提供充分证据证实其实际损失达到80万元，此外80万元远高于邰某实际损失，违约金数额应以其实际损失为基础；曹某提出邰某的实际损失应以定金利息的1.3倍为限，故不同意一审法院酌定给付80万元违约金。
京云律师认为：曹某作为房屋买卖合同的出卖人，具有完成交易，向买受人交付房屋的主要义务，现曹某因开发商的原因，无法向邰某交付房屋，已不能实现邰某购买房屋，取得房屋所有权的合同目的。因此，曹某无法履行交付房屋的合同义务构成违约，应当承担违约责任。一审法院结合双方合同约定、邰某实际损失、交易房屋过程及实际情况，根据公平原则酌定违约金数额并无不当。结合双方房屋买卖合同中对于定金数额、违约责任的约定及合同履行实际情况综合考虑，一审法院酌定的违约金数额合理。
曹某返还邰某定金八十万元；曹某偿付邰某违约金八十万元
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