小周的父母有一套房子，想着自己年事已高，房子迟早是小周的，就把房子赠给小周并办理了过户，双方签订了赠与合同，在合同中约定小周的父母在去世之前可以一直居住在这套房子中，并且对合同进行了公证。

几年后，小周由于个人原因将这套房子卖给了他人，买家要求小周父母从房子中搬离，小周父母十分生气，将小周和买家告上法庭，认为自己对房子有居住权，要求撤销他们的房屋买卖合同。

北京京云律师事务所主任王兴华律师表示

 

根据我国民法典规定，房屋设立了居住权的，出售房屋后，居住权在期限内的，不能影响居住权人的权利，卖方要告知买方房屋设立居住权的事实。但是需要注意的是，法律规定居住权自登记时设立，也就是说在我们这个案件中，小周的父母虽然和小周在合同中约定了居住权，但是并没有向不动产登记机构申请登记，所以对房屋并不享有法律上认可的居住权，也没有对抗第三人的效力。而小周作为房屋的所有权人，买家基于对物权登记公示效力的信赖而购买房屋，房屋买卖合同关系也应当受到法律保护。所以综合以上几点，小周的父母并不能依据合同约定的居住权要求撤销小周的买卖房屋行为。

但是，小周父母也并非完全没办法，他们与小周签订的合同可以视为附义务的赠与合同，小周出卖房屋的行为导致了他们无处居住，属于没有按照合同约定履行义务，小周父母可以撤销这份赠与合同，把房子收回来。又因为房屋已经由第三人合法取得，不具备返还条件，所以小周父母可以要求小周将出卖房屋所得的价款返还给他们。

《中华人民共和国民法典》第二百四十条所有权的定义所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三百六十八条居住权的设立居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。第三百六十九条居住权的转让、继承和设立居住权的住宅出租居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。