小城市房地产开发中如何规避土地使用权出让的法律风险？
2021-10-27 阅读：586
城镇化的加快，促进小城市房地产市场的迅速发展。但是同时，小城市开发会遇到很多自己特有的问题，尤其在土地使用权出让上，小城市房地产开发与大城市开发在法律规定也有所不同。现在，北京京云律师事务所教房地产商开发商如何在小城市房产开发中规避土地使用权出让的法律风险。
风险一：不在规划许可范围内，签订的建设用土地出让合同面临无效和建设工程变违规建筑的风险。房产开发的第一步就是取得土地的使用权。法律上是如何规定土地使用权出让的这种行为呢？《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”需要明确的是，土地使用权不仅包括土地使用权出让，还包括规划许可。不在规划许可范围内的土地，即使签订建设用地出让合同，合同的效力也是无效。如果已经建成房子，那么这个房子就面临违建的风险。所以，在取得土地使用权时，要审查是否在规划许可范围之内，是否可以取得《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。
风险二：建设用地使用权出让的主体不合法，导致建设商品房为无产权房的风险。小城市房产开发商应该找谁拿地呢？根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条规定，建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府。需要注意的是，建设用地使用权出让的主体不包括省辖市所辖区，也不包括市县人民政府土地管理部门以上的各级人民政府土地管理部门。目前我国体现内，设区的市的区一级土地部门都成为分局，不具有独立行使权力的职能，属于受市局委托，而县级土地部门可以独立行使。开发区管委会无权作为出让方订立国有土地使用权出让合同。所以，开放商在订立建设用地使用权出让合同时，要审查建设用地出让的主体是否符合法律规定。
风险三：由于小城市国有性质的土地较少，小城市房地产开发商大多数在农村集体土地上建设商品房，造成小产权房。那么，农村集体土地能否建商品房呢？小产权是否可以得到法律认可呢？根据《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人搞建设需要用地的，必须依法申请使用国有土地。但是，农村集体经济组织兴办企业、乡镇村公共设施和公益事业建设、村民建设住宅，经批准，可以用集体土地，无需办理土地征收手续。值得注意的是，商品住宅小区项目，必须使用国有土地，不得占用集体土地。在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，即“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证不是真正合法有效的产权证。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。开发商为了规避上述发生的法律风险。开发商需要了解，土地法设定了农用地转用、土地征收审批两项审批事项。农用地或未利用地转用审批，将农用地或未利用地变为建设用地，即批准改变土地用途。所以，开发商可以通过土地征收审批，将集体土地变为国有土地，然后再进行开发。
风险四：小城市的房地产开发与大中城市开发的在法律规定有不同之处，但是开发商并不了解相关法律规定，导致相应的法律风险。小城市开发商需要了解，转用审批和土地征收审批的权限，在国务院和省级政府两级，市县没有审批权。需要征收基本农田的，无论占多少，必须报国务院批。根据限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》两项通知，对商品住宅项目用地作出了明确规定:“建设需要征收基本农田以外的耕地超过35公顷的，国务院批，不足35公顷的，省级政府批。国有未利用地只转不征的审批由省级规定。小城市商品住宅项目对宗地出让面积的限制，不超过7公顷。”宗地出让面积的限制仅限制于商品住宅项目用地，对于商业用地、旅游用地、教育用地、工业用地等非商品房住宅项目用地，则不受宗地出让面积的限制。
除此之外，小城市房地产开发商需要注意审查出让土地是否有其他的瑕疵、该土地上的房地产是否被抵押、与土地使用权和地上物有关的税费出让人是否缴清、该土地上的建筑物以及该土地是否出租给第三人。小城市房地产开发目前还处于初级阶段，尤其是在建设用地使用权出让方面的法律规范和开发流程尚不完善，小城市房地产开发商为了规避相应的法律风险，可以来专业做房产的北京京云律师事务所进行更加详细的法律咨询。
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