在即使房价高涨也依然处于卖方市场的今天，很多购房者因为楼市的火爆总会不加认真考察便购置房屋。尤其在购买新房时，最令人头疼的就是可能存在的延期办理房产证的法律风险。现在购房者购房更多的是考虑到房屋的功能性，并不仅仅作为居住场所，某种程度上同时还绑定了教育、医疗等资源，延期办理房产证可能会导致落户、上学、医疗、养老等各种现实问题。房地产企业往往因各种原因无法按照约定为业主办理房产证，当遇到这类纠纷时，开发商利用各种理由推卸责任。因逾期办证造成的逾期利益谁来赔偿？孩子因此上不了学、落不了户谁来担责？

案件事实

        2015年戴先生与某开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了该楼盘栋一套商品房，总房款为300万元。合同关于产权登记事项方面约定：开发商在房屋交付使用后90日内，将办证所需资料报产权登记部门备案。同时，双方还签订了《合同补充条款》，约定房产证、国土证由开发商负责办理，所需费用由开发商承担，但并未约定办证期限。戴先生接受了房屋钥匙。但此后较长的一段时间里，他没有拿到房产证。直到两年之后，开发商才为戴先生办理了房屋产权登记手续。从房屋交付使用到办理房产证，相隔近20个月的时间。因此，戴先生认为开发商未在法定期限内履行办证义务，查看了相关法律后，认为自己可以主张开发商逾期办证的违约金。但是开发商以合同未约定为由不予赔偿。人争一口气。 开发商逾期不办房产证怎么赔偿，戴先生决定委托律师走法律程序来维护自己的合法权益。在一番对比后戴先生选择了云合专业律师合作团队上海申云律师团队。申云律师团队在分析戴先生案件后，明确告知戴先生可向开发商主张逾期办证的违约赔偿。

       申云律师团队代理戴先生提起诉讼，请求法院判决开发商为此支付违约金。在法庭上据理力争。最终一审法院经审理认为，虽然双方的合同没有约定办理房产证期限，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日......所以，开发商应承担逾期办理房产证的违约责任。一审酌情核定赔偿违约金为15万元。

        开发商逾期不办房产证怎么赔偿，但开发商不服，并在一审判决后提起上诉。开发商上诉称“行政部门不作为”是造成逾期办证的原因。对此，我们继续代理戴先生参加二审应诉，反驳开发商上诉的诉请观点。最终法院认为：开发商未能提供充分证据证明，其在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记须由其提供的资料，报相关部门备案，故其提出的理由不能成立。二审法院终审判决驳回上诉，维持原判。

法律检索：

       依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

   （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
   （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
   （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

律师分析：

       对于开发商逾期不办房产证怎么赔偿，开发商逾期办证的责任承担问题，一般来说主要有以下几种情况：

      1.当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

      2.对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。对此可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款相应规定：

       未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。

       同时，依据《商品房合同解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任...”，可以看出当事人在商品房买卖合同中的特殊约定，可以排斥该条文的适用。

      开发商逾期不办房产证怎么赔偿，当然，并非是所有逾期办证情况下违约责任都由开发商来承担，也存在着开发商的免责事由。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，有一个前提条件“由于出卖人的原因……”。可以得知开发商承担逾期办证的违约责任是以过错责任为归责原则。

         而“因非出卖人原因”主要存在大约存在三种以下情况：

        1.政府行政行为。如因规划部门、房产管理部门、建委的原因审批不合规、不合理或不合法造成开发商逾期不办房产证怎么赔偿，亦在审批中，政府的行政行为存在瑕疵所造成。

        2.不可抗力。我国《民法通则》第153条及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力主要包括例如自然灾害、如台风、洪水等；亦或因政府行为，如征收、征用等行为。一般应规定的内容包括：不可抗力事件的范围，事件发生后通知对方的期限，出具证明文件的机构以及不可抗力事件的后果。否则亦无法减轻开发商的违约责任。

       3.买受人原因。若买受人为了取得扩大的逾期办证违约金而拒不履行相应的办证义务，或买受人不按约交付房款，根据合同法关于不按抗辩及同时履行抗辩权行使的规定，开发商逾期办证具有相应的免责事由。