河北大厂某小区，开发商逾期未办理房产证怎么办，只给房款1%违约金？
2021-10-28 阅读：86
文章导读：
河北大厂某小区，数百户业主在收房之后，迟迟拿不到房产证（不动产权证书）。从2017年6月到2019年5月期间，业主们积极与开发商协商，想要尽快获得房产证，并得到合理的违约金赔偿。然而，开发商逾期未办理房产证怎么办，只给房屋价款1%的违约金赔偿。在这漫长的等待中，不仅业主们无法处分属于自己的财产，更为了维权耗费了大量的时间、精力和财力。
在经历了漫长的自力维权无果后，业主程先生、张女士等60户找到云合专业律师团队——北京京云律师事务所，想要通过法律途径维护合法权益。
一、【案件背景】
开发商逾期办证，业主集体维权，要追究开发商违约责任。
1、2015年，业主购买商品房，合同约定于2017年6月交房。
2015年5月，业主张女士看到了这样一张楼盘宣传资料：“某某小区，爱上花种四季的阳光，满是阳光的挑空露台上，让植物们肆意疯长。”张女士对这个楼盘产生了兴趣。后来她又了解了小区的所在位置，房屋的户型，相关配套设施等售楼介绍。最后决定以49万余元的总价款，购买了77平米的商品房。
2、2017年收房后，迟迟没有办理不动产登记的消息。业主们忧心忡忡。
2017年初张女士与开发商签订了《商品房买卖合同》，缴纳了相关税费后，如愿入住了新房。但令张女士没想到的是，接下来他们会为了办理房产证而开始漫长的等待。开发商迟迟办不下来房产证，这成了业主们的一块心病，没有房本会影响孩子入学，影响房屋再次交易。大家深知，只有取得了房本，才算是真正拥有了房子的产权。
3、2019年5月7日，开发商终于办理了房产证（不动产权证书）。
在逾期办证期间，业主们多次找开发商协议，想要尽快办证，并且赔偿违约金。2019年5月7日，开发商终于办理了房产证（不动产登记证），比约定时间晚了近两年。在这期间，业主们因无权处分自己的房产，各自受到了不同程度的损失。
4、现在房本是下来了，但业主的损失呢？该如何赔偿？赔偿多少？
京云律师了解到，根据购房合同约定，开发商应于2017年6月30日前交房，并于交房后270日内办理产权登记。办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如果因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。
如此低的补偿业主们当然是不同意，他们找到了专做商品房案件的京云律师，京云律师给了业主们几条建议。
【京云分析】
1、不建议业主退房，因为与最初签订房屋买卖合同，缴纳房款的时间比，现在房价已经上涨很多，房屋也没有“不能居住”的质量问题。现在退房对业主并无益处。
2、本案中，由于开发商延迟办证长达近两年时间。这些业主因为不能享有物权，不能买卖、入学、抵押房屋，还要继续交房贷，这期间造成的损失，不是房屋总价1%的违约金能弥补的。拿张女士家举例，张女士的房屋价值59万余元，如果按照1%的标准计算违约金，两年才5900元，显然是过低的。
这种情况下根据《商品房买卖合同司法解释》的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
对于无法举证实际损失数额的业主。京云律师建议按照司法解释规定按照“已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息” 为标准计算违约金。所以说，业主可以主张提高违约金数额。
对于能够举证自己实际损失的业主，需要举出相关证据来证明自己的损失数额，法院会根据业主举证，判断最终的赔偿数额
3、根据《合同法》原则，如果合同中有加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。对合同的格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。业主可以主张部分合同条款无效。本案中，开发商单方制定的合同条款，如果符合格式条款的要件，是可以被认定为无效的。
4、不动产是受到《物权法》保护的。但是开发商因为长期延期办理房产证，使几百名业主在近两年的时间内，无法行使自己的部分物权权益，不能买卖、租赁、抵押、享受相关权益（子女入学）。由此所造成的实际损失远远超出房屋价款的1%，在这个角度看，业主仍可要求增加违约金数额。
【相关法律规定】
（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条。
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日。（2）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。（3）合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
（二）《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定。
预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
（三）《合同法》三十九、四十、四十一条规定
第三十九条 格式合同条款定义及使用人义务
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条 格式合同条款的无效
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四十一条 格式合同的解释
对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
（四）《物权法》第三十九条
《物权法》第三十九条规定，【所有权基本内容】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
【京云律师事务所提示】
我所代理了几十起河北省地区的商品房业主集体维权纠纷，其中逾期交房、逾期办证纠纷占了大半，引起开发商逾期交房和办证的原因有很多，一般业主无法判断准确原因就没有办法针对性的要求开发商整改，使得能够顺利交房办证。另外，有的业主认为，合同约定的违约金这么低，律师费都有可能比违约金高，请律师不值。殊不知，法律有明确的规定，如果违约金数额过低，可以请求法院追加，但是可以提高多少、如何提高？依据是什么？这就需向专业律师进行咨询。
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