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[台州烂尾楼案件] 开发商跑了的烂尾楼怎么处理?

2021-10-29 阅读：154

台州案件维权思路开发商跑了的烂尾楼怎么处理?

律师对该案的看法：

烂尾楼的不利后果。

恩施案，开发商跑路，无法入住。
厦门案，开发商跑路，入住，但产权不完整，遇到拆迁时补偿大打折扣。

不是典型意义的烂尾楼，开发商最起码没有跑路，与一般意义的烂尾楼有区别，开发商目前还在营业，更主要的是还有开发权益。不着急提出民事诉讼，进来提出行政诉讼，让政府介入。并且该项目基本可以完善相关手续。

维权的后果。

开发商继续建设，万事大吉。（维权的终极目的）

我们从各个方面给予开发商和政府施压，（之所以找政府，完全是因为验收办证少不了政府）。

开发商彻底破产

三、调查取证：

国土资源局：

城市花园项目的出让合同、和土地出让金缴纳凭证。（核实开发土地手续，涉及土地出让金及保证金的情况）
城市花园的所有预收合同，核实该项目还有多少户没有出售。（保全债权）；
养老院的开发手续。（地块值钱，主要用于开发商施压）

规划局：建设用地规划许可证及建设工程规划许可证及规划条件。（开发手续是否齐全，关系到能否办证及入住）
房管局：资金监管协议及资金监管的明细。
法院及台州仲裁委员会，了解多少债权人提出了仲裁或诉讼。如果诉讼要参与进来，恩施案教训（债权人撤销之诉，第三人撤销之诉）。

发出查处申请。

如开发手续不齐全，可以向国土资源局查处申请，借以向政府施压。
如果监管手续不齐全，我们可以向房管局发出申请。
规划手续不齐全，我们可以向规划部门发出查处申请。
向公安部门发出立案侦查申请，对开发商及有关人员违法骗取贷款行为要求立案侦查。

诉讼。

参与有关的诉讼，特别是债权人以房抵债的诉讼。
针对政府部门提出行政诉讼，要求履行法定职责，目的是为了跟政府施压。

谈判。

以上所有的方案都是为了谈判，这个谈判不是跟大家之前找开发商一样谈，而是借助于上述施压，跟政府去谈。

   开发商跑了的烂尾楼怎么处理?
各县（市、区）建设规划局（分局），台州经济开发区建设局，人民银行各县（市、区）支行，各银监办事处，农业发展银行台州市分行，各国有商业银行台州市分行，各股份制商业银行台州分（支）行，各城市商业银行，邮政储蓄银行台州市分行，浙江省农村信用联社台州办事处：
        现将《台州市商品房预售资金监管暂行细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
台州市住房和城乡建设规划局中国人民银行台州市中心支行中国银行业监督管理委员会台州监管分局
二○一一年十一月十四日
台州市商品房预售资金监管暂行细则
        第一条为促进房地产市场平稳、健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，确保商品房预售资金用于相关工程建设，根据浙江省住房和城乡建设厅、中国人民银行杭州中心支行和中国银行业监督管理委员会浙江监管局《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，结合我市实际，制定本细则。
        第二条台州市行政区域内批准预售的商品房建设项目（含经济适用住房、限价商品房等，下同），其预售资金的收缴、支出、使用和监督管理工作，适用本细则。
        第三条本细则所称商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按照合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。
        第四条台州市住房和城乡建设规划局负责对全市商品房预售资金收缴、使用的监督指导，并具体负责台州经济开发区范围内商品房预售资金的监督管理。各县（市、区）房地产行政主管部门具体负责管辖区域内商品房预售资金的监督管理。
        房地产行政主管部门在商品房预售资金监督管理中主要履行下列职责：
        （一）督促检查商品房预售资金监管的实施情况；
        （二）办理商品房预售资金监管协议书的备案工作；
        （三）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉处理；
        （四）商品房预售资金监管其他有关工作。
        各级人民银行、银监部门负责对管辖区域内监管银行的预售资金监管行为进行监督检查。
        第五条批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围。预售资金遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则，采用全程全额的监管方式，用于相关的工程建设。
        第六条房地产开发企业可以根据实际情况，按照商品房预售许可规模或者建设项目全部作为独立的预售资金监管对象（下称“监管项目”），在当地银行机构申请开立商品房预售资金专用存款账户（下称“资金账户”）。一个监管项目只能开立一个资金账户，该账户不得支取现金。
        第七条房地产开发企业应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容与开设资金账户的银行机构（下称“监管银行”）、监管项目的工程监理单位共同签订统一格式的《浙江省商品房预售资金监管协议书》（下称“《监管协议书》”），同时向监管银行提供下列资料：
        （一）监管项目的工程形象进度表；
        （二）监管项目各阶段资金使用计划；
        （三）监管项目工程预算清册；
        （四）投标文件、中标通知书、中标合同；
        （五）监管银行要求的其他资料。
        第八条签订《监管协议书》的工程监理单位必须是已经依法取得工商营业执照和相应资质等级证书，且已与房地产开发企业签订该预售商品房项目工程监理合同的独立企业法人。
        签订《监管协议书》后，监管银行应当向房地产开发企业预发放资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。
        第九条监管项目各阶段资金使用计划应当与监管项目工程预算清册和监管项目工程形象进度相对应。
        第十条房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》时，除需要向房地产行政主管部门提交法律、法规、规章和其他有关规定明确的材料外，还应当提交下列材料：
        （一）《监管协议书》；
        （二）监管银行预发放的资金账户账号；
        （三）监管项目的工程形象进度表；
        （四）监管项目各阶段详细的工程施工进度计划和资金使用计划；
        （五）监管项目工程预算清册。
        未签订《监管协议书》的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》。
        第十一条房地产开发企业应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放资金账户账号一致。
        监管银行在账户开立后5个工作日内，将房地产开发企业的开户申请书、《商品房预售许可证》、《监管协议书》、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报当地人民银行备案。
        第十二条房地产开发企业变更预售资金监管银行或者资金账户的，应当由房地产开发企业向房地产行政主管部门提出申请，经批准后解除原监管协议，同时重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报监管项目所在地房地产行政主管部门和人民银行备案。
        第十三条监管项目的预售资金应当直接存入资金账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款发放银行在发放按揭贷款时直接划入资金账户。房地产开发企业凭购房人在监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。
        房地产开发企业和购房人申请办理《商品房买卖合同》预售备案登记时，应当提供商品房预售资金存入资金账户的证明。
        第十四条商品房预售资金使用实行封闭式管理。房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明或者其他有效资金支付证明材料。
其他有效资金支付证明材料主要包括：
        （一）用于支付购买建筑材料、设备费用的，应当提交购销合同；
        （二）用于支付设计、监理及其他行政事业性收费的，应当提交合同或者缴费通知书；
        （三）用于偿还在建工程贷款的，应当提交贷款银行出具的还款通知书与支取贷款金额的证明及工程监理单位出具的已完成工程量的证明；
        （四）用于支付税款的，应当提交纳税通知单。
        第十五条房地产开发企业有下列情形之一的，监管银行不予办理监管项目预售资金使用手续，并责令其限期整改：
        （一）超出工程进度使用预售资金额度的；
        （二）未按规定使用预售资金的；
        （三）未将预售款存入资金账户的；
        （四）以收取其他款项为名变相逃避资金监管的。
        房地产开发企业在办理《商品房预售许可证》前，应当支付而未支付的各项费用不得在新建商品房预售资金账户中支取。
        第十六条监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据监管项目分部分项工程预算清册、资金使用计划等要求严格审核房地产开发企业资金使用申请。符合条件的，自申请之日起2个工作日内付款。
        第十七条房地产开发企业应当按月向监管项目所在地房地产行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当按月将本银行监管的商品房预售资金情况报当地人民银行备案。
        房地产行政主管部门应当对监管项目的预售资金入账情况、工程建设进度和资金使用情况进行监督检查。
        第十八条为确保监管项目工程建设顺利进行，对监管项目商品房预售所得款项，按监管项目工程预算清册总额不低于130%列入预售资金监管协议方式监管。
        按监管协议监管的项目工程预算清册总额的20%可以用于监管项目相应的前期工程费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、税费、同步归还本项目房地产开发贷款及其他费用。
        第十九条商品房监管项目竣工验收备案后，房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行提出资金账户撤销申请。监管银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理账户撤销手续。房地产开发企业应当及时将资金账户撤销情况报当地房地产行政主管部门备案。
        第二十条房地产开发企业提供虚假材料申请开立资金账户，骗取工程建设资金、擅自截取挪用购房人预购房款或者不将购房人预购房款存入资金账户的，房地产行政主管部门应当立即停止该监管项目的销售，并责令其限期改正。同时，将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。
        第二十一条监管项目的工程监理单位提供虚假的监管项目分部分项工程施工完成证明，或者监管项目工程预算清册编制人员编制虚假的分部分项工程造价，造成房地产开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，应当承担相应的法律责任外，将其行为记入企业或者个人的诚信档案，视情节轻重限制其在台州市范围内承接监理业务。
        第二十二条监管银行未按要求受理、审核房地产开发企业使用商品房预售资金的申请材料，超前超额支付商品房预售资金，导致工程无法竣工的，除承担相应责任外，3年内不得在当地市、县（市、区）行政区域内承担商品房预售资金的监管。
        第二十三条房地产开发企业与监管项目的工程监理单位或者监管银行相互串通设立虚假资金账户逃避监管或者违规使用商品房预售资金的，房地产行政主管部门应当责令限期改正；造成严重后果的，监管项目的工程监理单位或者监管银行承担连带责任，并依法追究相关责任人的责任。
        第二十四条参与商品房预售资金监管的有关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的，由有关部门依法依纪追究责任。
        第二十五条本细则自2012年1月1日起施行。

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