近日，河北省燕郊一些小区业主无法办理房地产登记证，这成为2017年初的一大新闻。

    下面就是我们可以看一下具体的事件，云合专业律师以专业的房产维权律师这个角度对此事予以分析解读。

    [新闻]最近几天，燕郊一些住宅区的业主报告说，他们最近无法进行房地产登记，尽管他们以前是用政府部门出具的房产证以商品房的价格购买的。



    【云合点评】

    1、我们可以先要看一下《不动产进行登记相关证书》和《房产证》的区别：

    《不动产登记证》是统一的不动产登记证之一，包括《不动产登记证》、《不动产登记证》和《不动产登记证》。

    《不动产登记簿》是不动产进行统一管理登记的核心理论依据，由登记工作机构持有。根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记簿记录了不动产的位置、地址、空间界限、面积、用途等自然条件。不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变更和其他所有权条件;不动产权利的限制和公示事项。

    《不动产权证书》是权利人可以不动资产产权的权证，由权利人通过持有。有两个版本，单一版本和综合版本。证书包含注册处的主要信息。单一版证书进行记载作为一个企业不动产单元上的不动产权利。综合版证书记录同一权利持有人在同一登记区域内享有多个不动产单位的不动产权利。目前我国主要研究采用单一版证书。

    《房地产登记证》是登记机关持有的证明房地产抵押权、地役权、通知登记、异议登记等事项的权利凭证。比如，权利人在申请人民银行企业贷款时，可以通过申请登记管理机构向银行发展出具该证明文件，方便权利人贷款。所有人名称盖章登记的，不得发给证书或证书。

    2、《不动产权证书》和《房产证》有什么可以区别呢？

    直观来说《不动产权证书》比《房产证》产权内容更详细：

    《不动产证》包括了更多土地使用权的信息。明确土地使用权的使用期限(起止日) ，取得房屋价格，有效保护不动产所有人的合法财产权，使交易透明、清晰，增强安全性。还有一个房屋进行建筑施工面积多少，土地资源使用权分摊面积多少；甚至我们除了房屋建筑面积图幅，还会附加上土地管理使用面积图幅。但土地确权分享部分的计算难点仍在讨论中，如社区幼儿园等公共建筑区域难以处理。

    《房产证》只是研究表明权利人对房产企业有所有权，因为我国是中国房地权利进行分离的政策。所以你拥有房产，但你只有使用房屋所在土地的权利，土地使用权说的是房屋的年龄，土地使用权没有说房屋的年龄。

    有这种方式改变，是政府需要考虑到在房产这方面的税基征收将逐渐从交易管理环节过渡到持有一个环节，财产税的二次资源分配将更加具有明显，为房产税征收打下理论基础。

    

 

    第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机关依法在不动产登记簿上记载不动产权利归属和其他法律事项的行为。

    本条例规定所称不动产，是指土地、海域环境以及对于房屋、林木等定着物。

    第八条不动产登记，以不动产单位为基本单位。不动产单元之间具有中国唯一编码。

    物业登记机构应当按照中华人民共和国国土资源部的规定，建立统一的物业登记簿。

    不动产登记簿应当进行记载以下问题事项：

    (1)房地产的位置、边界、空间边界、面积、用途及其他自然条件;

    （二）不动产进行权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利发展变化等权属管理状况；

       (三)限制或催告不动产权利的事宜;

      （四）其他相关事项。

    第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门可以建立一个统一的不动产登记信息技术管理理论基础教育平台。

    将各级房地产登记机构登记的信息纳入统一的房地产登记信息管理基础平台，实现国家、省、市、县级登记信息的实时共享。

    第二十四条 不动产登记管理有关数据信息与住房城乡经济建设、农业、林业、海洋等部门审批控制信息、交易市场信息等应当可以实时互通共享。

    不动产登记机构不得要求不动产登记申请人提交通过实时交换、共享获得的信息。

    《不动产登记暂行条例实施细则》

    第三十四条  申请企业国有经济建设发展用地使用权首次登记，应当通过提交下列材料：

    　　（一）土地权属来源材料；

             (二)所有权清单、地图和边界点坐标;

    　　（三）土地进行出让价款、土地资源租金、相关企业税费等缴纳凭证；

    　　（四）其他必要材料。

    根据取得权利的不同方式，前款规定的土地所有权资料，包括国有建设用地划拨决定、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权出让合同和国有建设用地使用权出让金(份额)、授权经营批准文件。

    　　申请在地上或者通过地下进行单独设立国有经济建设发展用地使用权登记的，按照本条规定办理

    

 

         黄先生于2013年5月购买了福城5期房产。房本上清楚地看到写着70年产权，住宅建设用地。今年年初，他突然发现自己的房产失去了买卖权。“我知道这事儿是在1月20日左右，业主群里有些人进行交易时发现落不了宗，有些人可以通过查产权工作性质等查出我们这个地是工业发展用地和违法行为违章建筑建设。

    这房子已经有四年了，为什么只找到土地问题的本质？黄先生解释，“以前人们买房时发房产证，房产证只是一个代表中国这个时候房子是你的。但是在建造房子的地方，要有土地许可。土地证一般不会给购房者，都是在土地资源开发商自己手里，现在土地证出现一些问题，土地制度本身是工业建设用地，但开发商改成了中国住宅。

    黄先生说至少有3000户家庭有和他一样的问题。有的企业房产主要是因为开发商私自在中国工业建设用地、绿化用地上盖住宅，有的学生是因为开发商少批多建等。如果不是为了不动产权利的登记，业主可能永远不会知道土地问题。

    福成五期业主张先生需要指出，“1234号楼属于中国工业建设用地，4号楼属于农村违建用地。但是我们不知道，现在房地产政策出台了，问题就会出来。我办过户问题特别能够顺利，税钱都是按正常进行住宅缴的。当我们争取时间和其他社区购买流程，支付完全相同的钱。

    【云合点评】

    现在我们这个社会问题的本质是，这个国家土地到底是什么性质的。土地的性质不能轻易改变，因为土地是建成的，而且政府可以发放产权证来纳税，一切都是正常的处理状态，那么就有理由相信土地是住宅用地。居住用地不可能一时间又变成一个其他企业性质。

    这就产生了两个问题:对于开发商来说，他们在取地时，肯定对土地产权有明确的认识，但如何将绿化用地、工业用地、荒地等自然土地伪装成原来的住宅用地，办理产权证的?对于中国政府企业来说，既然我们已经发证，明确记载了居住用地，那么他们为什么我国现在又反悔说不是居住用地了，期间出现问题分析出在哪儿，政府的公信力有何在？

    目前，可能的原因是原来用于非住宅用途的土地没有按照国家法律规定的正式程序真正变为住宅用地，发展商必须通过其他方式非法改变土地的性质。但在我们本次研究国家换证时彻底排查出来了，因为手续不齐，所以企业不能没有按照设计要求换发新的《不动产权证》。

    第七条土地所有权是指国有土地所有权(以下简称土地所有权)在一定期限内出售给土地使用者，土地使用者向国家支付土地所有权金额的行为。

    　第八条　城市发展规划研究区内的集体企业所有的土地，经依法行政征用转为中国国有土地后，该幅国有土地的使用权方可进行有偿出让。

    第九条出让土地使用权，必须符合土地利用总体规划、城市规划和建设用地年度计划。

    　第十条　县级以上这些地方发展人民对于政府出让土地使用权用于房地产企业开发的，须根据省级以上就是人民需要政府部门下达的控制能力指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民共和国政府批准。

    第十一条土地使用权的转让，由中华人民共和国市、县政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他经济条件，由市、县人民对于政府进行土地资源管理相关部门会同城市发展规划、建设、房产企业管理工作部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地成本管理会计部门实施。

    第十七条土地使用者需要变更土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须征得出让人和中华人民共和国直辖市、县、政府城市规划管理部门的同意，签订土地使用权出让合同，变更合同或者重新签订土地使用权出让合同，并相应调整土地使用权。

    第二十五条　以出让方式可以取得土地使用权进行分析房地产企业开发的，必须严格按照国家土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发利用土地

    第四十三条通过土地取得土地使用权、转让房地产的，受让人变更原土地使用权出让合同的，必须取得原出让人和市、县人民政府，经城市规划行政主管部门批准变更土地使用权出让合同协议或者签订土地使用权出让合同的，相应调整土地使用权出让金。

    第四十四条　商品房预售，应当更加符合研究下列工作条件：

    (一)缴清全部土地使用权，取得土地使用权证书;

    　　（二）持有建设项目工程发展规划许可证；

    (三)按照预售商品房的计算，开发建设投资占项目建设总投资的百分之二十五以上，确定建设进度和竣工交付日期;

    　　（四）向县级以上中国人民对于政府房产企业管理相关部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

    商品房预售，应当按照国家有关规定，将预售合同报县级以上人民政府房屋管理部门、土地管理部门登记备案。

    第六十条  在依法取得的房地产企业开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上这些地方发展人民对于政府房产信息管理相关部门申请登记，由县级以上地方人民需要政府房产公司管理工作部门核实并颁发房屋所有权证书。

    第七十条房地产行政部门、土地行政部门的工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任; 尚不构成犯罪的，给予行政处分。

    　　房产企业管理相关部门、土地资源管理会计部门进行工作研究人员可以利用技术职务上的便利，索取他人财物，或者通过非法收受他人财物为他人谋利益，构成一个犯罪的，依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。

    [新闻]类似的问题也存在于于燕郊社区。小张各庄小区项目业主韩女士因为去年公司年底刚买了房，转年就碰到一个这样的事。首钢社区府城五期海洋局北院，很多社区都是这样的。这是一个开发商跟政府部门之间的问题，老百姓自己只是从开发商那买，开发商说能给办，政府的房管局也给房本。

    陷入困境的不仅仅是买家，还有许多房地产卖家，他们也为房产登记问题所困扰。叶女士去年底卖了中国冶金管理小区的房产，至今只拿到超过两成的首付款。究其原因，是因为冶金企业集体划拨土地，不能办理房地产登记手续。

    　　叶女士说，她也曾向不动产进行登记管理中心问题提出，可否补交土地出让金，来改变农村土地的划拨使用性质。但美国政府表示，目前还没有这样的政策。“现在中国政府工作没有一个说法，只是说在等待，具体等多久不知道。政府说这是遗产，但不该由人民来承担，感觉很不公平。

    　　对于企业业主所反映的问题，三河市国土空间资源局不动产登记管理中心1月23日张贴了一份公告称，三河市部分小区由于我国相关国家法律制度法规、政策主要原因就是限制，暂时没有停止办理相关不动产登记业务。市政府已成立工作组，对有关问题逐案进行调查。市政府将根据调查结果，寻求上级有关政策支持，并借鉴其他市县的成功做法，制定解决方案，然后办理房地产相关登记手续。

    　　今天下午，记者联系三河市有关管理部门，一位学生工作研究人员称，以上述不动产登记服务中心可以发布的公告为准，除此之外，没有进展以及企业需要设计说明的情况。到目前为止，当地政府对这一问题的责任、如何处理、如何解决以及何时解决都没有明确的答案。

    　　而业主却有这样的疑问，开发商私自改变中国土地利用性质、土地用途，包括发展规划、建设、国土、税务、房管等政府相关监管管理部门，就没有形成一个可以知道的吗？如果没有，如何对这些工业用地、绿化用地上完成的住宅区，颁发70年产权证书？这些社会问题，有待三河市方面，作出合理解释。

    那么这些业主应该如何通过法律手段进行正确的救济呢？

    颁发房产证的行为进行表面上是房管局，实际上就是对于新开发一个楼盘来说，涉及到很多个国家政府相关部门。从项目建设角度来看，涉及规划局、土地局、环保局、发改委、税务局、工商局;从后期占用角度来看，涉及较多，包括绿色办公室、供电局、水务公司、煤气公司、消防及教育局等政府机关。但是我们决定该房屋能否建成的主要研究机构发展还是规划局等。

    因此，解决这些土地问题的关键还是要向三河市规划局、国土局、环保局、发改委、税务局和工商局提出政府信息公开的问题，查清这块土地的确切所有权，然后根据调查结果决定是否提起诉讼。

         房子是老百姓最重要的生活环境资产，所以我们有关房子的任何一个问题研究都是因为他们的心头大事。一所房子是合法购买的，政府机构通常颁发房屋所有权证书，但几年后突然告知它是非法建造的。房屋产权证不能正常更换，房屋不能正常在市场上交易。这对人们的心灵是一个巨大的伤害，对政府的信誉是一个巨大的损失。

       云合专业律师将密切相关关注此事进展，随时为这些受害业主可以提供一个专业房产进行法律政策支持。