虚假宣传退房成功案例_业主遭遇商品房虚假宣传怎么办?
2021-11-03 阅读：98
许多购房者可能都有这样的经历：买房时在售楼处或者宣传单上看到过类似周边生态公园、配套设施齐全、紧邻重点学校等撩人眼球的广告语，但是公园远在十里之外，濒危树种不过是路边的大榕树，紧挨小区的也只是普通的民办学校，交房时这一切都被大打折扣，很难够让购房者在收房时接受。而开发商旨在通过此类承诺诱使购房人订立合同，同时利用自己在经济上和信息上的优势地位，拒绝将此类承诺商品房买卖合同，在交付商品房时不兑现广告中的承诺，因此引发了许多商品房买卖纠纷。如果一个不幸被这些广告语坑过，除了愤怒之外，是否可以知道开发商企业正在涉嫌虚假广告宣传，业主遭遇商品房虚假宣传怎么办?业主又该通过哪些渠道维护自己的合法权益呢？
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【典型案例】
最高法公报案例：房间布局相反也可退房
2014年2月7日，张先生与旗盛房地产公司签订《商品房销售合同》，合同规定:张先生购买位于启东市汇龙镇“凯旋华府”小区室商品房一套。由于在签订《商品房买卖合同》的当时，该房尚在施工企业建设，属于期房，张先生只能可以通过取生置业有限公司发展面向中国社会信息公开发布的广告文化宣传及取生置业公司管理公司的销售工作人员来了解自己所购商品房的房间布局、方位等情况。在签订合同时，根据张先生房间布局和具体位置要求，取房地产公司承诺的具体房间位置案例为: 朝标准进入房屋，主卧室、次卧室、浴室等房间在右手边; 餐厅、起居室等在左边。同时将双方进行约定的房间空间布局与方位平面图可以作为企业合同附件并加盖公章予以确认。2015年7月初，张先生应通知房地产公司前往房屋检查，在房屋检查过程中，张先生发现所购房产的实际房间布局与合同双方的协议完全不符: 实际的主卧、第二间卧室、卫生间和餐厅、起居室和其他房间正好相反，随后张先生夫妇多次与公司的健康状况进行谈判和沟通，但由于公司的健康状况至今未能避免这一问题。张先生认为：商品房买卖合同可以有效成立，取生置业有限公司发展理应严格按合同约定来履行企业合同管理义务，但取生置业公司的行为已严重违反合同约定及诚实信用风险原则，致使张先生不能为了实现服务合同主要目的，并造成张先生经济利益损失。张先生为维护其合法权益，上诉法院裁定依法终止双方签订的商品房销售合同;判令取生置业公司退还购房款xx元并按银行同期贷款利率支付利息xx元。
审理过程中，一审法院认为：就一般我们老百姓而言，购买商品房的目的主要分为居住、投资、孩子就学等，张先生对案涉房屋的质量、面积、小区配套基础设施等均未提出异议，显然，取生置业发展实际工作交付的房屋信息并不重要影响中国投资、就学等合同研究目的。对于日常生活而言，房间布局是否合理、阳光房间的数量、采光时间以及其他影响生活质量的因素是买家首要考虑的因素，而交付张先生的住房格局、朝阳房间的数量、阳台的深度等与房间类型图和合同附件图是一致的。只是方向的对比并不影响张先生的用途，而且住宅建筑每层两侧的房屋按轴对称方向布置是一种普遍的做法。张先生声称以分娩方式购买住宅构成基本违约，并缺乏事实和法律依据,因故没有支持其诉讼请求。
而二审法院则认为合同目的包括客观目的和主观目的，当事人将特定的主观目的作为合同条件或成交的基础，并不违反相关法律、行政管理法规的禁止性规定，亦未侵害第三人权益，属于当事人意思自治的范畴，法律尊重和保护学生个体可以通过企业自身文化价值分析判断自由发展选择合适房屋的合法权利。且双方当事人对于房屋的内部左右布局约定明确，因此判决撤销原审判决并向张先生返还购房款。
【律师评析】
商品房销售广告和开发商制作的宣传材料，一般属于法定概念的要约邀请，但在某些情况下，广告和宣传材料一旦发布，即产生法律效力，开发商应受到约束。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同管理纠纷案件适用我国法律制度若干重要问题的解释》第三条明确企业规定，商品房的销售网络广告和宣传教育资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发发展规划能力范围内的房屋及相关基础设施所作的说明和允诺具体分析确定，并对商品房买卖合同的订立以及提高房屋价格的确定有一个重大环境影响的，应当视为要约。商品房买卖合同中即使未包含该说明和承诺，也应视为合同内容，当事人违反合同应当承担违约责任。
只要开发商和购房者就广告进行宣传所涉及的商品房建立一个合同管理关系，则开发商即受该广告设计内容的约束，一旦企业实际需要交付的商品房与广告信息内容不符，则开发商应依法承担违约风险责任。根据合同法第四十二条第二款的规定，当事人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者在订立合同过程中提供虚假信息，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
云合专业律师网友情提示，购房者除要求开发商承担违约风险责任外，还可以提供依据《广告法》、《消费者进行权益保护法》等法律政策法规制度规定，要求开发商承担损害国家赔偿经济责任，以维护学生自己的合法权益。法院在审理有关案件时，如发现发展商出售住宅的广告或宣传确实不实，一般会结合发展商的过失程度、宣传物品及实际差异，例如减少绿化景观面积、改道不便，以及发展商等因素的影响程度，按一定比例的买方价格承担赔偿责任。
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