商品房认购书中到底要注意哪些内容？ 商品房认购协议书有法律效力吗?
2021-11-03 阅读：163
伴随着房产市场的火爆行情，在商品房交易中，当开发商承建的项目不具有销售条件时，常常采用先与购房者签订预购协议等方式，在取得预售许可证后再签订正式版本的商品房买卖合同。尽管这种交易模式促进了房产市场的繁荣，但是在另一方面，由于双方在购房过程中需要签订多份合同，或者未等正式合同签订双方便因是否继续交易无法达成共识导致后续交易无法完成，此时双方便会对认购书等协议产生认定纠纷，这也成为商品房违约纠纷中最常见纠纷模式之一。商品房认购书中到底要注意哪些内容？商品房认购协议书有法律效力吗?
2016年7月19日，周先生与北京环亚房地产有限公司签订协议，在周先生前支付5万元押金。协议内容包括房屋所在地、销售方式和价格，但对具体支付方式、房屋交付等主要内容没有明确的协议。而后中国北京环亚置业发展有限责任公司进行通知其于2016年8月6日交房款，并告知其交清首付款120万元以及之后我们才能通过签订《北京市商品房预售合同》。收房后，环亚房地产股份有限公司提供了修订版本和附加条款，以强制执行周先生合同。合同中也出现了如下的霸王条款：环亚置业发展有限责任公司企业以其他经纪管理公司通过名义骗取排卡费3万元；隐瞒信息交易以及房屋建筑已经被抵押的事实；隐瞒了委托他人装修等事实，后双方对合同主要内容有争议：周先生可以认为我们先前商品房认购书仅为意向表达，要求他们解除商品房认购书并退还定金。环亚房地产有限公司被要求继续按照申购的内容履行，最终双方未能签订商品房预售合同并被法院受理。
根据《最高国家人民对于法院进行关于审理商品房买卖合同纠纷解决案件可以适用相关法律制度若干重大问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议需要具备《商品房销售企业管理工作办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要研究内容，并且出卖人已经没有按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
通过总结《好运法》处理的大量此类案件，以及司法实践中关于任命与本协议之间的区别和确定，同样的观点是，大多数案件并没有严格或局限于文本协议中使用的名称，如认购书、订购书、保留书、意向书、备忘录、框架协议等，而是基于“名义上的责任”的理念，以当事人使用的名称和术语为线索，侧重于协议中所载的各项条款。但对于企业不同的条款在区分研究两者所起的作用主要方面，大致有三种裁判工作思路：
第一,判决的内容，如果案件包含了合同的主要内容或必要条款，即使当事人明确同意签订正式合同等，也应被视为本合同或本合同;
第二,是意思决定的观点，认为我们应当进行充分尊重当事人的意思表示，如果一个当事人之间存在问题明确的将来订立本约的意思，如明确约定相关工作事项发展需要企业继续磋商或需要他们将来签订新的合同等相关法律条款，即使预约的内容与本约已经具有十分接近，也应认定为预约；
第三,种是折中观点，认为应根据合同的内容和当事人的意向进行综合判断。一方面，是否包含合同的主要内容是最重要的因素，同时，是否有正式合同的保留、期待和签署等表达。
作为我国购房者而言，订立预约书的目的之一就是企业为了置购房屋，除非一个特殊教育情况，一般我们都会带来希望在订立完预约后继续签订正式房屋买卖双方合同，因此在中国签署商品房认购书时注意认购书中的关于农村房屋及房款等主要研究内容，越详细越好，并将其固定在协议中。有条件的最好是委托专业的房地产律师全程陪同，以免产生后续不必要的麻烦。
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