李女士是门头沟区某别墅小区的业主，几年前，她第一次接触到一个别墅小区的项目时，就被别墅区的宣传深深吸引了，李女士记得，当时的销售人员说，这个小区拥有欧式风格别墅，法国设计师操刀的高品质园林，山顶处有供业主活动的运动场，包括跑道，篮球场，足球场，甚至还有采摘园。这样的构建蓝图，吸引了大量的购房者。

2018年，一期的业主收房，他们被要求付款签收之后才能进入房屋查验，然而，令他们没想到的是，收房后房屋出现了很多问题，张先生也是业主之一，据他所述，这批房子不光墙面开裂，室外楼梯断裂，部分塌陷，电梯失灵，去年七月，很多业主家里还遇到了漏水的问题，而开发商推脱人手不足，不能保证维修的时间，到了今年，别墅地下室仍然有洇水的痕迹。地上满是泥泞有漏水，原定的装修工作历经一年都没有进展。

除了房屋的质量问题，业主们遇到的最大困难就是小区无障碍通道，大部分业主是为了改善老人和孩子生活环境，才购买了这套房子，而收房之后，业主们发现有些户型想从院子进屋，需要爬一个很高的楼梯，没有对应的无障碍设施。

张先生说，整个小区位于半山中，落差极大，只能通过中部楼梯通行，而位于车道两旁的人行道不仅有狭窄路灯杆，还设立在人行道的正中央，三年间，业主不断反馈，开发商终于安装了一部无障碍电梯，但是还远远达不到业主们的期望，并且售卖是承诺的运动场，至今也没有建成，还是一片荒地。

面对房屋的种种问题和出行不便，李女士等业主向开发商提起了正式的诉求，可开发商，一直推诿，李女士想知道他们怎么做才能让开发商回应诉求，对小区环境进行整改，而这几年，他们为修复房屋所支付的费用，无法装修入住造成的损失，可以向开发商要求赔偿吗？

 

带上述问题，李女士、张先生及小区业主代表，来到北京卫视《律师帮帮忙》栏目寻求帮助，栏目组邀请到北京京云律师事务所主任王兴华律师，现场为李女士支招。

王兴华律师通过与业主代表沟通了解到，李女士等业主以房屋不符合收房标准，应撤销工程竣工验收备案表为由，起诉到法院，结果被驳回，那么，业主购房时应看到什么样的材料？业主们的诉求又为什么被法院驳回了呢？

王兴华律师表示，法院认为不应该进入实体程序审理。一般情况下，法院如果没有进行实质性审理的话，是因为法官认为竣工验收备案表，跟业主没有关系。但是对于全国来说，竣工验收备案表与业主有没有关系，这件事暂时没有最高人民法院新的司法解释。因此各地各有不同，现在绝大多数地方，都认为是有关系的，因为业主想收房，就要看到竣工验收备案表才可以，只有有了这个表，法院才能进行下一步程序，但是我国目前没有最新的司法解释最终确定这件事情，导致还有一些地方直接驳回了。

所以从法律程序上来讲，现在没有指导案例，但是从原理上来说，明显的是竣工验收备案表和业主有利害关系的，应该进行实质性的审查。

王兴华律师指出：因为原则上来说，像这一类用地就是独栋别墅，是没有强制性要求的，如果是二类用地的话，应该是有的，现在确实应该满足群众的基本需求，正常的无障碍下山，如果是爬楼梯的话，应该是不现实的。

因为国家有强制性规定一定要有无障碍设施的。但是实际上没有建设，如果业主要争取这方面的权利的话，王兴华律师认为它是一种缺陷问题，对于这种无障碍通道，可能理解上会有不同的说法，根据业主的陈述，小区好像有一个盘山的车道，在这种情况下不能理解为是规定的无障碍通道，因为有可能进车库走车也是走这个通道，这样的话，在大家的认知和理解上是有一定的问题的。

王兴华律师建议在下面的诉讼中应当进一步确定和理解这个无障碍通道的问题；还有另一个问题，就是包括房屋本身的一些瑕疵的质量缺陷，还有上山下山通道有问题的质量缺陷。

如果房子有严重的漏水或者是墙体开裂等一系列情况，这是不是一个根本的质量问题？够不够构成根本违约？

王兴华律师指出：根本问题一般是房屋的主体具有问题或者是居住具有危险，这种是根本性的违约；其它中等问题就是影响了正常的居住，存在一定的缺陷；第三种就是轻微的质量问题，可以通过维修来解决，维修之后基本就解决了。王律师分析，业主可以以房屋质量缺陷为由向开发商要求赔偿损失。

王兴华律师谈到，如果沙盘上有，而且明确说了小区范围之内应该有足球场，但是没有的话，这属于规划范围之内的问题，保护力度最大的就是这个规划红线范围之内的，虽然没有在合同里写，但是在宣传资料里面明确的告诉购房人说有这些设施也要认定为合同的一部分。哪怕是沙盘里没有，只要跟业主说了，业主就会有相应的证据的话，就属于规划里面的，这种事要承担直接责任的。

最后，王兴华律师大家当团结起来，因为这不是一个人的事情，是大家所有人的事情。另外，这也不是开发商本身就能够解决的，要积极的协调相关部门协助帮助问题的解决。对于开发商来说这件事的难度是有的，如果不施加足够的压力，他们也可能不愿意解决这些问题，对他们来说，有可能就是因为决策程序比较困难，得走法律的途径，拿着胜诉的判决，才有可能推动他去解决这件事情。