办公用房改装住宅？给广东佛山市万科金域中央业主的维权方案
2021-11-05 阅读：187
文章导读：2019年7月30日，来自央视新闻频道《经济进行半小时》栏目的专题研究报道披露了广东省佛山市万科置业发展有限责任公司主要负责的佛山万科金域中央楼盘涉嫌“虚假广告宣传”。据了解，从2016年到目前为止，这起事件涉及黄金领域中心项目的5800多名业主。
一、问题总结
通过研究报道我们可以得知，该楼盘存在具有以下三大问题。
(一)实际用作办公用途的房屋，公布后称为居住用房。
业主们在购买时，销售管理人员称这是一个用于居住的公寓，其广告进行宣传也大力发展宣传该房屋属于“公寓”，水电费也按照中国住宅设计标准。但业主后来经过协商得知，大厦注册的写字楼面积，管理部门表示不能用于住宅用途。
（二）合同进行约定条款前后主要矛盾，误导业主。
为了自己掩饰楼盘的真正工作性质，在开发商可以提供的商品房买卖双方合同中，第三条虽然我们写了该商品房的用途是办公设备用房，但是在第十八条又称该房屋是公寓式办公管理用房。业主们不了解这中间的区别，又在企业销售管理人员的催促下，草草签下一个合同，付了部分房款。
(三)验收合格后建筑物结构与实际交付不同，改变规划的。
该楼盘在竣工质量验收时，还是企业办公设备用房的房屋建筑结构，但是对于竣工后，通过“改造”，外面加筑阳台，室内加建架构，摇身一变变成了一个居住以及房屋的外貌。
二、京云房产律师解析
1.办公用房与公寓有什么区别？
（1）用地规划不同。
写字楼建在商业用地上，而公寓一般是综合用地(商业及住宅用地)或商业用地，按土地性质分为商业公寓和住宅公寓。一般通过市场上所称的公寓企业都是指商业养老公寓，也被叫做商住两用房。
（2）土地年限不同。
公寓企业一般都是属于中国商业地块，土地资源使用权只有40年，而住宅的土地使用权有70年。
（3）不动产登记数据类型企业不同。
“公寓”不是标准语言，因此按是否属于住宅类登记或备案。如果一个属于中国商业公寓，建筑企业不能进行分割产权，土地用途同其所属的用地性质，房管部门不按住宅设计建筑公司办理和分割产权。如果是住宅公寓，土地和房屋管理部门在产权登记时也要按住宅进行处理。
2.虚假广告宣传应承担什么社会责任？
万科金域中央其广告、销售等宣传中暗示具有居住功能，显然属于虚假宣传。那么虚假宣传教育属于自己什么工作性质，其中一个关于房屋居住的承诺能否构成合同的一部分呢？
《中华人民共和国合同法》第十五条第一款规定，商业广告原则上为要约邀请，未订立广告不得视为合同内容。京云房产律师团发现，但是有一个例外情形，一是看所做工作说明及允诺具体分析确定，即有没有明确提出具体的交房标准、日期、外观，确定的小区进行规划、配套基础设施等。第二，它对商品房买卖合同的成立和价格的确定有很大的影响，即广告内容不仅对买受人有很大的心理诱惑，而且对买卖合同的成立有重要影响，属于房价的构成要件。
开发商企业通过这些种种途径进行宣传其销售的房屋是可以住的公寓，这直接影响决定了购房者愿意选择购买该房屋主要用于生活居住，可以说，开发商的宣传是购房者与开发商订立房屋买卖合同的根本没有条件。因此，该陈述和承诺即使不包括在商品房买卖合同中，也应被视为合同的内容，违约方应承担违约。
3.开发商应承担自己什么社会责任？
(1)根据合同对违约承担责任。
首先，开发商虚假广告宣传，如果企业构成商品房买卖合同的内容，业主信息可以以开发商虚假新闻宣传，对买卖合同的订立过程中产生一种重要的影响，要求开发商承担违约风险责任。
可以通过主张依法进行解除该商品房买卖合同，并赔付相应经济损失。
(2)对违反行政法规的行政行为承担行政责任。
开发商虚假宣传，违反房地产企业广告发布的相关法律规定，应该受到国家行政管理处罚。同时可以根据企业相关国家法律制度规定，商业、办公类项目管理应当按照规划和国土部门许可的用途建设、登记，建设研究开发工作单位和房屋所有人、使用人未经许可不得擅自改变。对擅自改变用途的，由综合管理执法、国土资源部门可以按照相关法律的规定予以处罚。
三、维权方案
1. 收集虚假申报的证据。根据“谁主张谁举证”的民事法律诉讼规则，业主在商品房进行房屋诉讼中，对虚假广告宣传的事实负有举证责任，因此我们建议业主信息收集数据整理商品房宣传相关资料等证据材料。
2.调查房地产开发公司完成的验收记录、“五证二册一表”等许可证文件，收集整理开发商违法行为的事实和证据。
3.审核商品房买卖合同条款，从法律发展角度可以查看合同约定的具体研究内容，确定企业违约风险责任和违约金额。
4.提起裁判，同时要求行政部门查处违法违规行为。
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