买房未交付起诉开发商一审败诉、二审发回重审、再审京云律师助力委托人胜诉
2023-08-02 阅读：510 京云律师
近日，北京京云律师事务所代理一起破产债权确认纠纷案，委托人通过“以物抵债”的方式购买了一套商品房，谁料开发商中途向法院申请了破产清算。委托人向法院起诉开发商退还购房债权及违约金总计1696800元，一审法院的裁定后，委托人不服继续上诉，二审上诉发回重审，再审时，委托人在京云律师张友伶、冯文春的帮助下要回了购房款债权及逾期交房的违约金总计1696800元。
2013年7月至2014年4月，委托人周先生向虚空房地产公司（化称）关联的小额贷款公司转账3次共计1094000元。因周先生对虚空房地产公司关联的贷款公司享有债权，周先生与虚空房地产公司协商，用虚空房地产公司开发的虚空楼盘（化称）的商品房进行抵债。
为此，小额贷款公司于2016年1月26日出具《资金证明函》，载明周先生购买虚空楼盘的某号房屋一套，房屋总价款1200016元，由周先生存放在小额贷款公司处的资金抵交房款，抵交金额为1180016元。申请人处周先生签名，申请单位加盖小额贷款公司的公章，总公司领导审批处有虚空房地产公司的法定代表人胡由（化名）的签名。
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周先生与小额贷款公司的手续办妥后，又与虚空房地产公司在2016年9月签订了《商品房买卖合同》，约定周先生以房屋总价额1200016元的价格购买虚空楼盘的某号房屋一套，出卖人应在2017年5月31日前将验收合格的房屋交付买受人，出卖人未按合同日期交付买受人使用，逾期超过30天，买受人有权要求解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该《商品房买卖合同》办理网签后，虚空房地产公司于2017年12月7日向周先生开具了购房款1200016元的增值税发票。
手续办妥后，周先生等待收房的时候，虚空房地产公司破产了，周先生要求虚空公司退还购房款及逾期交房的违约金，双方因“以房抵债”产生了争议，周先生通过多方打听，找到了在专注于房产诉讼的北京京云律师事务所，京云律所了解案情后，指派资深律师张友伶和资深律师冯文春代理该案。
对簿公堂
两位律师了解案情后，成立办案小组，制定了详细的诉讼方案，代理周先生将虚空房地产公司告上法庭。
法庭上虚空房地产公司辩称：
案涉商品房属于虚空房地产公司破产财产，但虚空房地产公司项目尚未竣工验收，案涉商品房尚未交付债权人占有，亦未办理过户登记，“以房抵债”的法律行为尚未完成;同时，对于所有权尚未转移的“以物抵债”行为，在债务人破产的情况下，管理人按照基础法律关系对债权进行审查认定，作出的认定结论和复核结论符合相关法律法规和法律原则，请人民法院判决驳回周先生华的诉讼请求。
针对被告的辩称，京云律师指出：
本案中，当事人对借款1200016元能否转化为房屋价款产生争议。周先生主张其向小额贷款公司转款%201094000元，提交了银行交易凭证，能够证明其与小额贷款公司之间借款关系的真实性，虚空房地产公司与周先生签订《商品房买卖合同》，由此可以认定周先生购买房屋的意思表示明确，交易真实。
当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法应予以支持。
法院经审理后支持了京云律师的观点，其认为，周先生对虚空房地产公司的债权1370016元为消费者购房债权，逾期交房的违约金326784元为普通债权，判决虚空房地产公司如数退还至周先生的账户。
（本文除律师外均化名）
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