房地产公司的资金链可以说是维持企业正常运转重要的“血液”，为了能快速获得融资，很多房地产公司表面打着房屋买卖的旗号，但实际上却以低于市场的价格将房屋备案到债权人名下从而进行担保借款。但是，这种操作却存在一定的法律风险。

案情回顾

A公司与孙某先后签订12份《商品房买卖合同》，约定购买12套房屋，房屋总价为2000万元。签订购房合同后，双方又分别签订两份《协议书》，约定A公司孙某借款共计2000万元；并约定这12套房的备案登记，属于融资抵押登记，并不是真实的销售行为，若没有按时还本付息，孙某可要求过户房屋。另外，12份商品房买卖合同的价格都低于市场价。

后A公司因不能清偿到期债务被法院裁定进入破产重整。破产管理人接管后，发现A公司因融资需要向孙某借贷，A公司与孙某签订的《商品房买卖合同》并非真实法人买卖关系。

律师说法

争议焦点：A公司与孙某签订《商品房买卖合同》并办理房屋备案登记的法律性质如何界定，以及《商品房买卖合同》的效力。

关于本案所涉法律关系的性质问题。

A公司与孙某在签订涉案12份《商品房买卖合同》同时，又签订两份《协议书》。从内容看，买卖合同与协议书是一个整体，协议书明确约定以签订买卖合同并办理预售备案登记的方式，为《协议书》中约定的借款提供“抵押”担保。如果A公司没有按约归还本息，则孙某已登记备案的房屋归孙某所有。

但是双方并没有办理抵押登记，因此不满足抵押权的设立条件，因此，协议中所称的“抵押权”并未设立。但双方签订的《商品房买卖合同》并办理预售备案登记行为应认定为非典型的担保行为。

关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。

双方约定，若A公司没有按约归还本息，则孙某已登记备案的房屋归孙某所有。此约定是一种担保权的实现方式，但约定内容与法律规定所禁止的流质条款性质一致。依据相关法律规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

本案中，虽然双方所设立的是一种非典型的担保方式，但为了平衡各方利益及确保A公司的其他债权人能够公平受偿，本案买卖合同也应遵循物法律有关禁止流质的原则。

而且，协议书中也明确了买卖合同并不是真实的销售行为，因此该买卖合同无效无。即在A公司不按约归还本息情形下，孙某不能以该《商品房买卖合同》请求对方交付该合同项下的房屋。

需要特别强调的是，《协议书》中上述约定条款，包括《商品房买卖合同》在前述意义上的无效，仅是双方所设立的非典型担保行为中有关担保权实现方式的部分内容，不影响该非典型担保方式作为担保行为的其他效力。

也就是说，A公司不按约归还本息情形下，孙某可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。综上，孙某上诉提出的有关涉案《商品房买卖合同》有效的理由，不能成立。

京云小结

本案所涉及的行为属于一种非典型的担保行为，协议中关于“债务人未能依约及时足额付款，房屋即归债权人所有，并办理过户登记的行为”的约定是无效的，不过债权人可以拍卖或变卖房屋。