上海开展“198工业用地减量化”行动，青浦掀起厂房“拆迁潮”

      上海的减量化行动自2015年陆陆续续的开展，主要是针对工业耗能、污染较大，且经济贡献能力低的企业进行关停。2017年的7月，这股潮流涌向了嘉定区的某工业园区。林先生等五人恰在该园区承租了厂房，各自营生。他们在此已经租赁多年，且有一部分的厂房还是自己建造起来的，就这样，6月的一份告知单彻底改变了五家小工厂的经营状况。告知单上说，根据市区两级政府对华新镇生态环境综合治理工作的推进要求，需要对全镇范围内的违章建筑进行拆除，你单位已经列出拆除计划，请提前做好搬迁工作。

      之后，有关单位就针对该园区的厂房进行了评估，并出具了评估报告，同年的8月，华新镇建设用地减量化工作领导小组办公室和园区的负责人签订了《建设用地减量协议》，该协议载明，按照青浦区“198”用地减量化工作的有关规定，经协商双方达成一致协议。协议签订后，园区的出租方就拿到了补偿款。

       根据相关法律规定，厂房拆迁中，搬迁奖励费、停产停业损失的补偿是给实际在这里经营的租户的，也就是说本来这部分的补偿款中，是有林先生等五人的厂房搬迁费用的。林先生在听到要搬迁的消息后，也在积极的跟房东协商搬迁补偿费用，无奈，对方迟迟拖延时间，以各种理由推脱不给。直到房屋被强拆，林先生等5人还是没有拿到合理的补偿。他们本来抱着协商的目的的，不想跟对方对簿公堂，但是对方的态度和作法实在让人愤怒和心寒。无奈之下，林先生只能委托专业的律师团队，帮助维权。

律师们奔波往返，数次开庭，据理力争，终获合理补偿

       以闫老师为核心的团队律师在接到案子后，丝毫没有懈怠，第一时间就开展调查取证。林先生告诉我们，此处的厂房都没有相应的产证、建设规划及施工许可等手续。闫律师认为，基于违章建筑的租赁合同是无效的，出租人和承租人对此都有过错，现因土地减量化办理，作为实际的承租人有相应的搬迁等费用，具体数额要综合租赁面积、合同履行、减量补偿以及原、被告双方的过错大小来进行估算。经过闫老师的一番分析，林先生等人总算把悬着的心落下来了。功夫不负有心人，从立案到收到判决书，一年半的时间里，终于等到了5户委托人的胜诉判决书。

在综合整治的大政策下，我们该如何维权？

      现如今，上海作为全国的规范性城市，各个方面都需要领先，特别是在城市建设上。其中，企业的发展及在推进过程中，解决建设与环保自建的关系上，有个别的地方还是操之过急。早些年，对那些小企业或者是存在遗留问题的临时建筑“一刀切”，只是为了当年的政绩，全然不顾来上海打拼的外地投资人和老百姓的生计。这种釜底抽薪的政府做法更是激起了大众的不满。2015年以来，结合“五违四必”区域环境综合整治工作，已淘汰劣势企业700多家。在这样大势所趋、势如破竹的政策环境之下，是否还有讨论“拆违”的法律空间所在？

      可是我们又看到了这样的报道描述：“凌晨3时，长夜未尽，松江城管机动中队的队员已在洞泾砖桥批发市场整治摊贩；披着晨曦，早上6时半，他们又转战在九亭镇区域环境综合整治大会战的启动仪式上；骤雨初歇，甚嚣尘上，九富开发区10多处拆违现场都看到了他们维持秩序的身影。前天晚上10时队员还在洞泾砖桥批发市场整治……”这些统统都是违法行为。面临这种情况，老百姓是不是就束手无策了？

      当然不是。我们大多数人在签订租赁合同的时候，很少会考虑拆迁等因素，所以基本上都没有特殊的约定，合同无约定情况下，处理征收与租赁关系的关键在于国家征收行为有无侵害承租人的租赁权。侵害的应先解决征收补偿关系，再解决租赁关系；未侵害的，可先解决租赁关系。

      所以，在正常的租赁关系存续期间，出租人获得租金收益，承租人通过占有、使用房屋而获取利益。一旦租赁房屋遭遇征收，租赁标的物将不复存在，导致的直接后果就是基于该房屋形成的租赁关系无法继续履行，承租人无法继续占有、使用、收益房屋，可能致使承租人投入的装修成本付之东流，并带来相应的营业、损失。国家的征收行为合法侵害了承租人的租赁权，对于由此导致的装修、搬迁、营业等损失，国家理应给予一定的量化补偿。

      不过这两年，我们也遇到不少约定很明确的租赁合同，对于已经约定的，以约定内容优先。

      然而不论是否有约定，各位老板都要清楚自己承租的厂房情况，年限，以及是否有产证，不要为了贪图一时的便宜吃了大亏。