商品房销售广告的真实性和准确性直接影响消费者的选择，而现实生活中，几乎所有印制精美的商品房销售广告和宣传资料上，都是小区绿地葱郁、楼房间距宽阔、配套设施齐全，但到交房时这一切都被大打折扣，这让很够购房者在收房时不能接受。
       

　　我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售广告和宣传资料缺乏有效的规范管理，房地产开发企业为获取最大利润，在进行销售时作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致很多退房纠纷出现，这也极大地扰乱了商品房市场秩序。

　　很多购房者都认为自己是根据广告上印的楼房外观、间距、小区绿化、周边设施的图片才决定购房某一商品房的，那么开发商就理所应当的按照广告上的样子来交付房子，否则就是违约，就是欺骗。开发商却通过在合同中含糊描述广告中的宣传，或者规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任。争议的核心就是开发商在商品房销售广告和宣传资料中所作出的承诺是否具有法律效力。

　　首先，我国民法将销售广告和宣传资料称为要约邀请。要约邀请是没有法律效力的，也就是说房地产开发商只是邀请购房者来看房，在这种情况下，如果合同中没有明确规定，开发商无须对广告宣传承担责任，购房者不能仅以宣传广告向开发商主张合同权利。

　　上面这条法律规定了，广告仅是一种邀请，不是合同的表现，只要合同中没有明确写明广告中的内容，开发商是不需要承担什么责任的。

　　同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”

　　这一条法律充分说明商品房的销售广告和宣传资料虽然属于要约邀请，但是在具备一定法定条件的情况下，应当视为合同内容的，当事人违反要约的，应当承担违约责任。

　　《解释》第3条规定的法定条件应该同时具备以下三个条件：

　　1.该销售广告和宣传资料中有关房屋及相关设施的内容应当属于商品房开发规划范围内的，如：商品房的层高、楼距、电梯、车库、健身、购物、配套设施等。

　　2.该销售广告和宣传资料说明和允诺的内容应当是具体确定的。如“小区绿化率达到80%”、“每单元配有日本原装三菱牌电梯二部”等。而“温馨家园”，“商机无限”等煽动性的语言只是为了制造声势，吸引购房者的注意，因此只能算作要约邀请，不能视为合同内容。

　　3.该销售广告和宣传资料说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的。即宣传广告的内容影响了购房者订立合同的意思表示和房屋的成交价格。

        业主买房遭遇虚假宣传该怎么办

　　(一)首先，购房前不要仅凭广告就签订合同，要把广告中最值得注意的地方明确约定在合同中，还要约定违约的处理，只有这样才能在出现纠纷时有依据要求开发商承担责任。

　　(二)提前保存证据，多留意细节，提高鉴别能力，对自己不能把握的广告性质咨询律师来做判断。

　　(三)如果已经发生上当受骗的情形，要区分合同中模糊的表述有没有导致自己产生重大误解，如果合同中的约定虽然没有将广告中的宣传明确写出，但是足以导致购房者产生误解，法院也可能会支持购房者的请求。

　　若开发商已按广告承诺尽力履行义务，但由于客观方面的原因未履行或未全部履行广告承诺，例如由于政府的规划调整，如按照原合同履行将显失公平或使预购方无法实现合同目的，这是双方在签订合同时所不能预见的，则不能认为开发商发布的房地产广告是虚假广告。开发商可以根据当事人的请求，变更合同价款或解除合同。