限购政策背景下法律的那些事儿
2021-11-04 阅读：542
随着之前房地产市场的异常火爆，使得政府不得不出面进行干预，全国各地都陆续出台了一系列的政策来降温。但伴随着限购政策抑制投机、调控价格的同时，也出现了令人头疼的现象：即房屋买受人不符合购房条件的情形下，商品房买卖合同如何履行，交易双方损失如何界定、如何主张，居间相关费用如何承担等。云合专业律师网提醒您，以下要点必须了解：
一、关于限购政策
地方政府出台限购政策是政府抽象行政行为，并非法律、行政法规，对已签订的房屋买卖合同的效力不产生影响。限购政策的出台可能构成不可抗力或者情势变更，法律理论和司法实践中多有争议。
依据《合同法》第117条第2款之规定，不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据《合同法解释二》第26条之规定，情势变更指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情况。
当然，区分限购政策的出台是否构成不可抗力或情势变更，不能一概而论，要综合考虑当事人签订合同时对限购政策的预见能力、限购政策的发布是否可能被预见、限购政策对房屋买卖合同履行的影响等因素。
二、房屋买卖双方关系问题及解决
（一）合同的解除
限购政策的出台将致使无购房资格的人所签订的房屋买卖合同无法继续履行，直接导致合同能否解除、解除权的归属、行使等问题的产生。
如限购政策的出台导致房屋买卖合同无法继续履行，并构成不可抗力情形，则依据《合同法》第94条第1项之规定，任何一方当事人拥有房屋买卖合同的法定解除权，可以依据《合同法》第96条之规定通过通知方式行使解除权，司法实践中也可以直接向人民法院起诉请求解除合同。
（二）已付购房款、定金的处置
如房屋买卖合同能够解除，依据《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失；并根据《2015年全国民事审判工作会议纪要》第28条第2款的精神，买受人可以要求出卖人返还所收受的购房款或定金。
（三）损害赔偿、违约金
在限购政策的出台导致房屋买卖合同无法继续履行的情况下，当事人的违约行为主要表现为迟延履行，例如一方当事人在签订合同后迟延履行合同义务，导致合同因未及时网签或备案而受到限购政策制约无法继续履行，则依据《合同法》第97条、第113条之规定，其或将面临另一方当事人主张的违约金赔偿及其他损失赔偿（如房屋市场差价损失等）。
总之，在如今各地都限购的这一举动，无疑是给房产交易买卖双方带来了一定影响，正确的认识到其中的法律关系与意义，才能维护好自己的合法权益。
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