商品房维权:因销售广告引起的商品房买卖合同纠纷的处理
2021-11-09 阅读：783
作为一种销售管理手段，开发商往往可以采取各种技术手段对其所销售楼盘的质量、环境、设施建设进行学习宣传。然而，由于商品房市场管理机制不完善，销售广告管理缺乏有效规范，开发商在销售商品房时往往会进行虚假夸大的宣传，以获取最大利润。为此，商品房销售广告引发的纠纷大量存在，商品房销售虚假广告引发的纠纷成为商品房纠纷中最主要的问题和消费者投诉的热点问题。在现实生活中，张先生因为开发商宣传的与“市中心”的“20分钟车程”距离买房，李女士因为“豪华装修”、“进口材料”、“五星标准”等房产质量的买房，陈太太因为开发商声称的“学区房”诱惑买房……，但最终的结果都是“面目全非”。为此云合专业房产律师和你们一起谈谈商品房销售广告引发的法律问题。
首先，商品房销售广告约定的内容究竟对开发商是否具有约束力？最高人民对于法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件可以适用相关法律制度若干重大问题的解释》（以下简称《商品房合同解释》）第3条专门对商品房销售网络广告的合同效力做了明确规定：商品房的销售产品广告和宣传教育资料为要约邀请。然而,如果描述和承诺由卖方范围内的房屋及相关设施的商业房屋发展计划是专门决定和产生重大影响的结论商业房屋销售合同和房价的决心,应当被视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当可以视为企业合同管理内容，当事人违反的，应当积极承担违约风险责任。由此可见，一般情况下，合同中未载明商品房销售广告内容的，对合同当事人不具有约束力，但符合特定条件的，即使未载明，也应当视为合同内容，发展方违反合同的，应当承担违约。
那究竟需要具备什么样的特定条件呢？前提条件首先是，商品房进行销售网络广告和宣传资料中的允诺和说明企业没有一个载入商品房买卖合同。在实践中，仍需满足以下四个条件: (一)广告内容应当属于商品房开发规划的范围; (二)广告内容应当针对住房及其相关设施; (三)必须说明和许诺; (四)承诺内容必须对合同的订立和房价的确定有重大影响。在审判实践中，各地区法院对此理解不尽一致、裁判标准不一，具体结果如何要看当事人证据的收集程度证明力度等等。
那如果开发商未兑现商品房销售广告，应当承担什么民事责任呢？第一，如果该商品房销售广告被视为要约邀请，根据《商品房合同解释》第3条及《合同法》第42、54、58条等规定，开发商在销售广告中过分的商业吹嘘以及其就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不视为合同内容，开发商不承担合同项下的违约责任。但如果开发商未兑现商品房销售广告，因此给购房人造成损失的，开发商将承担缔约过失的损害赔偿责任。第二，如果该商品房销售广告被视为要约，根据《商品房合同解释》第3条规定，销售广告如构成合同内容且合法有效，开发商违背承诺则依法应当承担违约责任。根据我国《民法通则》和《合同法》相关规定，违约责任的形式主要有：继续履行、采取补救措施、赔偿损失等。
为避免和减少此类商品房纠纷的发生，云合专业律师建议购房者在购房时对商品房销售广告仔细鉴别了解，在理智考虑之后再做出购买决定。当遇到法律问题时，通过法律手段保护自己的权益。
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