商品房质量问题专题案例 _新买的房子漏水，该怎么和不负责任的开发商周旋？
2021-11-09 阅读：527
近年来，随着房地产开发的迅猛发展，城镇商品房质量纠纷也日趋增多，成为社会关注的焦点之一。商品房是供人们居住和从事各种活动的场所，其质量不仅关系着其自身的使用寿命和价值，而且关系到消费者的生命和财产安全及社会稳定等一系列问题。老百姓辛辛苦苦挣了钱，为了住进更好更大的房子里，可是搬进去却发现房子这里裂纹、那里渗水。在和开发商或者物业公司的沟通过程中，很多情况下周旋几个月甚至一两年也没有结果，最终只能不了了之。我们怎么处理这种情况？
（案例）范某便遇到了这么个闹心的事情。2000年5月9日，范某与某城建公司签订商品房买卖合同，购买了沈阳市于洪区一套商品房，总计房价为136357元。房屋交付期限为2000年7月31日，交付条件为经过工程质量监督部门验收合格。2000年8月31日范某办理了入住手续，并交纳了2000年至2002年的采暖费3007元，物业费693元，有线网络电视设备安装费380元，垃圾清运费320元，预交水电费306元，同时需要交纳了契税和维修管理基金。但是当范某领取了钥匙察看房屋时，发现房屋存在多处质量问题，主要是墙壁和地面裂纹、塑钢窗和房顶渗水。这些问题经过物业公司的确认之后，范某多次找到物业公司、城建公司协商解决，虽然几方多次发布了维修计划和维修保养，但到目前为止，房子存在的问题并没有得到修复。后2002年10月19日，建筑企业公司与范某就地面和墙面的维修人员达成一个一次性进行补偿5000元的协议。但房屋存在的塑钢窗、室内渗水的问题无法解决，故范某向法院提起诉讼，请求城建公司和物业公司对房屋进行彻底维修并赔偿损失8万元。
根据《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定，在一般情况下，房屋建造工程的最低保证期为: (1)基础工程及主体结构工程，就工程合理使用年限的设计文件而言; (2)屋顶、厕所、房间及外墙需要防水的防水工程为期五年; (3)供暖及冷却系统为期两年; (4)电力、供水及排水管道及设备的安装为期两年; (5)翻新工程为期两年。其他企业项目的保修期限由建设工作单位和施工管理单位约定。虽然“办法”是限制开发商和建设单位的行政法规，但购房者和建设单位之间没有直接的法律关系，从事开发、销售商品房的单位应当对住房质量负担保证和赔偿责任。范某房屋屋面渗水问题的保修期限为五年，开发商有义务对其进行维修。
另外可以根据《合同法》第153条规定，出卖人应当严格按照约定的质量管理要求进行交付标的物。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。买受人范某与城建房屋进行开发有限公司企业签订商品房买卖合同后，作为出卖人城建公司发展应将符合自己居住环境条件的房屋交付买受人范某。在这个案例中，开发公司交付的房屋质量存在缺陷，严重影响了原告的正常住宅使用，未能实现原告购买房屋的目的，在原告提出房屋质量问题后尚未充分履行修缮义务，卖方开发公司应承担修缮义务，赔偿原告的损失，赔偿范围为买方的实际损失范某。
最终导致法院进行判决被告城建开发有限公司于判决生效后20日内对原告范某所购房屋管理存在屋顶漏水及室内渗水部分企业予以维修、塑钢窗封闭不严渗水质量问题可以予以维修，维修后恢复原状，达到提高房屋交付使用标准；另外被告城建公司赔偿原告范某各项损失费用共计5020元。困扰范某两年之余的问题终于得到了解决，选择法律手段保护自己的合法权益才是最有效和保险的办法。
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