商品房权属登记专题案例——商品房所有权登记的程序及相关法律知识
2021-11-09 阅读：485
商品房权属登记是商品房购买中一个至关重要的环节，购买人在接受开发商的交付商品房后，虽然拥有了占有使用商品房的权利，但房屋的所有权仍然在开发商手中。简言之，在未完成商品房产权登记之前，购房人并未取得商品房法律上的所有权，因此云合专业房产律师提醒购房者应该了解办理商品房所有权登记的程序以及相关的法律问题。
在实践中，与商品房买卖合同密切相关的主要是商品房所有权登记中的初始登记、转移登记及土地登记中的变更登记，相应的基础法律问题如下：
（一）商品房所有权登记
1、办理商品房所有权登记的程序及应当提交的材料：
根据《房屋登记办法》第31条、32条、第33条的有关规定，商品房竣工后，先由房地产开发企业申请房屋所有权登记。需要进行提交的资料有登记申请书、身份证明、建设发展用地使用权证明、建设项目工程设计符合企业规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘工作报告分析及其他必要材料。符合条件的，房屋登记机构应当将申请登记的事项登记在房屋登记簿上，并根据房屋登记簿上的记载，记载并发给房屋所有权证书。
初始登记完成后，买受人申请房屋所有权转移登记。需要提交的材料有登记申请书、身份证明、房屋所有权证、买卖合同及其他必要材料。
2、房屋登记机构不予办理商品房所有权登记的情形
《房屋进行登记管理办法》规定，有下列情形之一的，房屋信息登记工作机构企业应当不予登记：（一）未依法取得发展规划许可、施工技术许可制度或者未按照自己规划许可的面积等内容以及建造的建筑公司申请登记的；（二）申请人不能及时提供一个合法、有效的权利主要来源研究证明数据文件系统或者没有申请登记的房屋权利与权利来源分析证明标准文件不一致的；（三）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；（四）申请登记房屋我们不能满足特定产品或者不具有独立开发利用社会价值的；（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
（二）土地变更登记
《土地管理办法》规定，依法购买、出售、交换或者赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施，涉及建设用地使用权转让的，当事人应当持原土地权证、修改后的房屋权属证和土地使用权出让的有关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。根据该规定，购房人取得商品房所有权证书后，应依法申请建设用地使用权变更登记。当事人申请土地登记，应当根据不同的登记事项，如实向国土资源行政主管部门提交下列材料：（1）土地登记申请书；（2）申请人身份证明材料；（3）土地权属来源证明；（4）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；（5）地上附着物权属证明；（6）法律法规规定的完税或者减免税凭证；（7）《土地登记办法》规定的其他证明材料。
《土地管理办法》规定，有下列情形之一的，不予登记：（一）土地权属有争议的；（二）土地违法违规操作行为研究尚未得到处理技术或者我们正在通过处理的；（三）未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他相关税费的；（四）申请登记的土地管理权利超过国家规定时间期限的；（五）其他部门依法不予登记的。
在商品房买卖中，有无房屋所有权证书是购房者依法享有并行使权利的基础和重要凭证，提醒购房者当遇到与此相关的法律纠纷时，应当及时咨询专业房产律师，最大程度减少权益的受损。
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