2009年，杨某与北京卓越开发有限公司签订房屋租赁合同，承租卓越公司的房屋开办幼儿园，约定租期20年。租赁合同里同时约定:一方单方终止合同，应提前一个月通知，并以1个月房租为标准支付对方违约金。2017年，卓越公司突然通知杨某要与其解除合同，让他尽快搬走。杨某认为租赁合同正在正常履行中，卓越公司突然解除合同不合法，遂回复卓越公司拒绝搬走。但是没想到杨某口头拒绝卓越公司之后没几天，就接到了卓越公司发来的律师函。律师函的内容是卓越公司要与杨某解除合同，并且同意支付1个月房租作为违约金。限杨某收到通知后10日内处理完此事，否则就起诉杨某。

   
 

　　杨某收到律师函后傻眼了，不知道律师函说的是否合法。查看了自己签订的合同，里面确实有约定:一方单方终止合同，应提前一个月通知，并以1个月房租为标准支付对方违约金。但是开办的幼儿园正在经营中，突然搬走，涉及太多问题，就算是想搬走也不是一时半会儿就能搬走的。不知道如何应对的杨某来到北京浩云律师事务所进行咨询，浩云刘律师接待了他。

　　和杨某详细了解完案情，并且仔细审核了杨某与卓越公司签订的租赁合同后，刘律师认为：①案涉租赁合同有效。由于租赁合同约定合同租期20年、限定功能为幼儿园，从订立合同本意看，双方并无同意卓越公司可任意解除合同的真实意思表示，否则，双方对合同期限20年约定形同虚设。杨某承租本案诉争场所用于开办幼儿园，必然要花费大量人力、物力、财力去进行建设、办理开办手续、招生等工作，如在合同中同意卓越公司可毫无正当理由任意通知解除合同，那么将使杨某为此遭受巨大损失，此不符合双方签约本意。②诉争该款所在部分系对双方责任具体约定，且诉争条款对应结清其他相关款项性质、范围亦未作出明确约定，故该款约定应系对合同履行中违约责任的约定，并非赋予双方任意解除合同权利。在杨某未违约且不同意解除合同情形下，卓越公司不能单方解除合同。

　　刘律师的分析给了杨某信心，不再担忧律师函的事情。后来卓越公司起诉杨某后，杨某随即委托了浩云刘律师代理此案。最终，法院判决驳回卓越公司的诉讼请求。

　　通过此案例，浩云刘律师提醒大家一些实务要点：租赁合同中约定租赁期未满合同一方单方终止合同，应提前告知对方并支付违约金，该条款是否视为赋予合同一方任意解除权，应根据履约本意、违约责任具体约定等客观情况予以具体分析。若是长期租约且租赁目的明确，应认定该条款约定应系对合同履行中违约责任约定，并非赋予双方任意解除合同权。